2015年房地產估價師考試知識點：房地產市場細分方式

　　房地產市場細分依據(jù)：地域范圍、房地產類型、增量存量、交易形式等標準。

　　按地域細分：是房地產市場劃分的主要方式。最常見的是按城市劃分，還可按照城市內的某一個具體區(qū)域劃分，還可按省或自治區(qū)所轄的地域劃分。市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對房地產投資者的實際意義也就越小。

　　按房地產用途細分：居住物業(yè)市場（含普通住宅、別墅、公寓市場等）、商業(yè)物業(yè)市場（寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設施、酒店市場等）、工業(yè)物業(yè)市場（標準工業(yè)廠房、高新技術產業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲用房等市場）、特殊物業(yè)市場、土地市場等。

　　按存量增量細分：一級市場（出讓市場）、二級市場（土地轉讓、新建商品房租售市場）、三級市場（存量房地產交易市場）。更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場（增量市場）和二級房屋市場（存量市場）。房地產增量和存量市場之間是一種互動關系，存量市場的活躍，利于存量房地產資源的有效配置，房地產市場中存在的“過濾”現(xiàn)象，能促進增量市場的發(fā)展。

　　按交易形式細分：房地產交易包括房地產買賣、房地產租賃和房地產抵押。依不同房地產交易形式對市場進行劃分，土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場，土地交易實質是土地使用權的交易；新建成的房地產產品交易，存在著銷售（含預售）、租賃（含預租）和抵押等子市場；存量房屋的交易，存在著租賃、轉讓、抵押、保險等子市場。

　　按目標市場細分。從營銷角度出發(fā)，可將房地產市場按照市場營銷過程中的目標市場，來細分房地產市場?？蓪⒛撤N物業(yè)類型按其建造標準或價格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場；也可以按照目標市場的群體特征進行細分。

　　上述的五種劃分方法是相互獨立的，不同的市場參與者通常關注不同的子市場。根據(jù)研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細的子市場。

責任編輯：小蜻蜓

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發(fā)布：2007-07-10 12:11 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關閉]

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