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房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》第三章沖刺內(nèi)容(11)

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  五、 房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)

 ?。ㄒ唬?qiáng)制拍賣估價(jià)含義

  強(qiáng)制拍賣是指國家執(zhí)法機(jī)關(guān)依法對被查封扣押的財(cái)產(chǎn)實(shí)行公開競價(jià),把物品賣給出價(jià)最高的競買人,以清償債務(wù)為目的的一種強(qiáng)制執(zhí)行行為,是法定委托拍賣方式的一種。在強(qiáng)制拍賣過程中,相關(guān)部門需要確定拍賣保留價(jià),委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供服務(wù),這種估價(jià)就是房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)。

  拍賣保留價(jià)由人民法院參照評估價(jià)確定;未作評估的,參照市價(jià)確定,并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見。人民法院確定的保留價(jià),第一次拍賣時(shí),不得低于評估價(jià)或者市價(jià)的百分之八十;如果出現(xiàn)流拍,再行拍賣時(shí),可以酌情降低保留價(jià),但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的百分之二十。

 ?。ǘ┓康禺a(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的特點(diǎn)

  1.強(qiáng)制處分。強(qiáng)制性的司法行為,原產(chǎn)權(quán)人沒有權(quán)利討價(jià)還價(jià),通常由法院主持。

  2.快速變現(xiàn)。處分房地產(chǎn)要在規(guī)定的時(shí)間完成,買受人在較短的時(shí)間決定購買,沒有充足的考慮時(shí)間,也沒有足夠的時(shí)間對拍賣標(biāo)的物作充分的了解,特別是較短時(shí)間支付全部價(jià)款,風(fēng)險(xiǎn)大,屬于非正常交易,價(jià)格較正常價(jià)格低。

  3.市場需求面窄、推廣力度小。僅以拍賣公告形式宣傳

  4.消費(fèi)者心理因素。心理預(yù)期價(jià)格低

  5.購買者的額外支出。1%——5% 拍賣傭金+估價(jià)費(fèi)用

 ?。ㄈ┓康禺a(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的技術(shù)路線

  評估估價(jià)對象正常市場的價(jià)格水平,拍賣保留價(jià)由人民法院參考評估價(jià)進(jìn)行確定。

  可選市場法、收益法、成本法評估

  (四)房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的類型與方法

  1.商品房。完全產(chǎn)權(quán),可選市場法、收益法、成本法評估

  2.行政劃撥地上的房產(chǎn)

 ?。?)以完全商品房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行估價(jià),拍賣后從拍賣價(jià)款中扣除應(yīng)補(bǔ)地價(jià)款及賣方稅費(fèi)??蛇x市場法、收益法、成本法評估。

  (2)以房地產(chǎn)的權(quán)益價(jià)格,即完全商品房的價(jià)格減去應(yīng)補(bǔ)地價(jià)進(jìn)行評估,可選市場法、收益法、成本法評估完全產(chǎn)權(quán)下的正常市場價(jià)格,再評估應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)。

 ?。ㄈ┰诮üこ?/p>

  可選假設(shè)開發(fā)法、市場法、成本法評估。

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責(zé)任編輯:無為

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發(fā)布:2007-07-11 11:31    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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