2015房地產(chǎn)估價(jià)師《相關(guān)知識(shí)》講義（2）

　　第三節(jié) 城市總體規(guī)劃

　　一、城市總體規(guī)劃的主要任務(wù)和內(nèi)容 熟悉

　　（一）任務(wù)：

　?。ǘ﹥?nèi)容：城市、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的期限一般為20年。近期為5年。

　　二、城市發(fā)展戰(zhàn)略

　?。ㄒ唬┏鞘邪l(fā)展戰(zhàn)略的含義：經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、建設(shè)三位一體發(fā)展戰(zhàn)略。整體、統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)

　?。ǘ﹥?nèi)容：三個(gè)目標(biāo)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)發(fā)展目標(biāo)、建設(shè)水平目標(biāo)。

　　三、城市性質(zhì)與城市規(guī)模 了解

　　1、城市性質(zhì)定義：所處地位和擔(dān)負(fù)的主要職責(zé)。編制總體規(guī)劃時(shí)，首先確定城市性質(zhì)。

　　2、城市規(guī)模：人口規(guī)模、用地規(guī)模、生產(chǎn)力規(guī)模；通常用人口規(guī)模來表示

　　城市人口規(guī)模——市區(qū)內(nèi)的常住非農(nóng)業(yè)人口。

　　3、按城市人口規(guī)模的分類：特大：100萬以上；大：50~100萬；中：20~50萬；?。?0萬以下。

　　四、城市分區(qū)規(guī)劃 熟悉

　　介于城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃之間的。期限與總體規(guī)劃一致。

　　五、城市用地

　　（一）城市用地分類 熟悉

　　1、10大類、46中類、73個(gè)小類；

　　2、表1-1中應(yīng)注意；

　　3、建設(shè)用地是前9類，不包括水域和其他用地；

　　4、用地計(jì)量單位：萬平方米，公頃，h㎡.

　　判斷題：09年考題

　　根據(jù)城市用地分類，社會(huì)停車場(chǎng)庫(kù)用地屬于市政公用設(shè)施用地（ × ）。屬于道路廣場(chǎng)用地

　　（二）城市用地評(píng)價(jià) 掌握

　　1、自然條件評(píng)價(jià)：⑴工程地質(zhì)條件：地基承載力高、地形平緩、沒有沖溝、滑坡、崩塌、地震災(zāi)害；

　?、扑募八牡刭|(zhì)條件：地下水是城市用水的水源——避免開采過渡、污染；

　?、菤夂驐l件：建筑物的朝向和間距；風(fēng)玫瑰圖；熱島現(xiàn)象；城市排水設(shè)施。

　?、沙鞘杏玫厥褂眯栽u(píng)價(jià)：結(jié)果——三類。

　　第一類：適于；

　　第二類：需采取一定措施；

　　第三類：不適于。

　　綜合分析題：某房地產(chǎn)開發(fā)公司以1200萬元依法取得了1公頃綜合用地50年的土地使用權(quán)，該地塊土質(zhì)較差，地下水位較淺，需采用一定工程措施改善條件方適用于建造。對(duì)該宗土地進(jìn)行城市用地適用性評(píng)價(jià)，該宗土地屬于（ B ）類建設(shè)用地。
　　A．一
　　B．二
　　C．三
　　D．四

　　2、建設(shè)條件評(píng)價(jià)

　　包括：城市用地布局結(jié)構(gòu)評(píng)價(jià)、城市市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施評(píng)價(jià)和社會(huì)、經(jīng)濟(jì)構(gòu)成評(píng)價(jià)。

　　3、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

　　⑴城市土地的基本特征：土地承載性、區(qū)位；

　?、茀^(qū)位評(píng)價(jià)：

　?、俪鞘型恋卦u(píng)價(jià)的基本思路：級(jí)差收益測(cè)算的方法進(jìn)行城市土地評(píng)價(jià)；

　?、趨^(qū)位條件：三個(gè)層次、四個(gè)方面評(píng)價(jià)（土地區(qū)位、城市設(shè)施、環(huán)境、其他）。

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