通州二手房成交活躍 買賣雙方交易理性

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                 據(jù)二十一世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)分析，進(jìn)入五月份后，通州二手房的成交量環(huán)比增幅為21.04%，雖低于北京市的平均數(shù)值（30.38%）9.34個(gè)百分點(diǎn)，但已然是漲幅明顯。          

                另?yè)?jù)北京市統(tǒng)計(jì)局今年5月份發(fā)布的住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，今年4月份全市二手房指數(shù)同比2011年同期為96.8%，而1-4月環(huán)比均成略微上漲趨勢(shì)為100.3%左右?？梢娫?011-2012年度間二手房交易價(jià)格呈現(xiàn)出觸底回暖的跡象。
             鏈家銷售人員介紹說(shuō)：“僅端午這三天假期，只我們鏈家在通州區(qū)的門店就成交200余套。已經(jīng)達(dá)到2009年時(shí)的水平了。”同時(shí)筆者了解到實(shí)際成交價(jià)格卻并不像成交量那樣明顯增加，而且二手房交易過(guò)程買賣雙方也存在著不小的議價(jià)空間。

             通州的二手房一直以性價(jià)比較高受到剛需青睞。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年5月份，通州成交量前十名的小區(qū)依次為：香雪蘭溪、怡樂(lè)園、新華聯(lián)家園、武夷花園、時(shí)尚街區(qū)、西馬莊、翠屏北里、頤瑞東里、新通國(guó)際花園、藍(lán)調(diào)沙龍。數(shù)據(jù)顯示，此10個(gè)小區(qū)最近成交非?；钴S，部分小區(qū)的月度成交套數(shù)在20套以上，其中第一名香雪蘭溪成交量環(huán)比增長(zhǎng)187.5%，第二名怡樂(lè)園與第三名新華聯(lián)家園成交環(huán)比增幅分別為4.76%和185.71%，最后一名為藍(lán)調(diào)沙龍，成交環(huán)比增幅為333.33%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，通州最活躍的10個(gè)小區(qū)，其成交量環(huán)比增幅在0%-400%之間。

            價(jià)格方面，從成交最活躍的10小區(qū)來(lái)看，整體呈現(xiàn)量漲價(jià)穩(wěn)趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，10小區(qū)中，價(jià)格最高的掛牌均價(jià)為15979元每平方米，最低的12539元每平方米。相對(duì)4月而言，價(jià)格下降的有6個(gè)，價(jià)格上漲的只有4個(gè)，且漲幅均未超過(guò)1.5%。

               21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日認(rèn)為，在政策逐漸向剛需傾斜的同時(shí)，像通州這類性價(jià)比較高，價(jià)格相對(duì)較低的版塊，市場(chǎng)熱度容易上升。這些區(qū)域新盤占比往往較多，開發(fā)商在庫(kù)存壓力下不敢貿(mào)然漲價(jià)，由于價(jià)格較低新盤的拉動(dòng)作用，致使該區(qū)域樓價(jià)以穩(wěn)為主，不可能大漲。

 
               通州目前一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”現(xiàn)象明顯。
             新城區(qū)域由于有北京ONE 、運(yùn)河灣等單價(jià)2萬(wàn)元以上的高端樓盤拉高了新房均價(jià)，所以倒掛現(xiàn)象并沒有梨園等區(qū)域突出。在新城范圍內(nèi)二手房的報(bào)價(jià)大多是與低價(jià)新盤持平或略微高出百分之五以內(nèi)。一些至今仍報(bào)價(jià)1.8萬(wàn)元每平米的住宅除少部分為學(xué)區(qū)房等特殊條件，基本上是業(yè)主心理預(yù)期過(guò)高且并不急于售出。實(shí)際狀態(tài)也幾乎都是掛而無(wú)售。

             真正以“倒掛”價(jià)位成交的住宅實(shí)為總價(jià)極低的小戶型。70平方米以下、總價(jià)百萬(wàn)以內(nèi)的二手房是剛需一族的首選。新城區(qū)域新房大多是在90平方米以上的戶型，而二手房源里40-60平方米的小戶型比比皆是，如武夷花園（水仙園）一套已有10年房齡的一居42平方米的小戶型。單價(jià)1.5萬(wàn)每平方米，價(jià)格高于附近新盤均價(jià)14600元/平方米），但總價(jià)僅有65萬(wàn)，對(duì)資金緊張的剛需一族來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一個(gè)重點(diǎn)選項(xiàng)。

房源趨少 交易理性

              我愛我家的銷售人員表示：“由于最近兩個(gè)月銷量提升，目前掛出的新增房源明顯減少?！惫P者同時(shí)也了解到，由于玉帶河?xùn)|街附近等一些老舊小區(qū)已列入通州新城改造動(dòng)遷范圍，這些小區(qū)已經(jīng)停止了二手房交易，這也是導(dǎo)致二手房源相應(yīng)減少的原因之一。但同時(shí)也有相應(yīng)一部分業(yè)主受新房市場(chǎng)價(jià)位反彈的觸動(dòng)，轉(zhuǎn)而投入捂盤觀望、停售轉(zhuǎn)租之列，亦是二手房源減少的原因。同樣因?yàn)榇罅啃卤P入市，市場(chǎng)上可選范圍很大，二手房實(shí)際成交的價(jià)格并沒有因房源減少而有明顯變化。

           有關(guān)專家表示，在經(jīng)歷了近幾年數(shù)次的房地產(chǎn)波動(dòng)、調(diào)整之后，二手房的買賣雙方也都趨于理性。不會(huì)再有恐慌性的集中拋售與求購(gòu)的現(xiàn)象。以剛需與改善性購(gòu)房為主的二手房交易也越來(lái)越目的明確、有條不紊。