買賣二手房要通過(guò)二次網(wǎng)簽

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　　早在今年2月，北京市公布的相關(guān)實(shí)施意見中即特別提出，建立經(jīng)適房封閉運(yùn)行機(jī)制，新購(gòu)買的經(jīng)適房確需轉(zhuǎn)讓的，由經(jīng)適房所在區(qū)縣住房管理部門回購(gòu)，重新出售給申請(qǐng)輪候的家庭。從北京到深圳，保障性住房被逐漸限制在“內(nèi)部循環(huán)”中，應(yīng)該說(shuō)是保障性住房管理的細(xì)化和進(jìn)步。

　　眾所周知，建設(shè)保障性住房享受一系列稅收減免政策。而且，地方政府在土地出讓等方面，同樣會(huì)給予相關(guān)優(yōu)惠政策，并且，隨著財(cái)政支出對(duì)保障性住房建設(shè)的傾斜性支持，保障性住房中嵌入了相當(dāng)比例的公共財(cái)政資金。一言以蔽之，各地保障性住房?jī)?nèi)含了很大一部分公共投入和支持。正因如此，如果管不住保障房上市交易，那么就會(huì)讓申購(gòu)者從中獲取相當(dāng)可觀的收益，再對(duì)應(yīng)保障房配售出讓中不時(shí)出現(xiàn)的開豪車申購(gòu)場(chǎng)景，結(jié)果就會(huì)是舉全民之力為權(quán)貴者謀利提供條件。

　　顯然，限制保障性住房自由入市，是對(duì)既往曾經(jīng)粗獷的管理制度的糾偏。但值得注意的是，在斬?cái)啾Ｕ戏康膶ぷ饪臻g之后，不要讓城市低收入者的財(cái)富積累或者脫貧空間變得逼仄起來(lái)。按照目前各地較為普遍的做法，購(gòu)買經(jīng)適房不滿5年需退出的，由住房管理部門回購(gòu)，回購(gòu)價(jià)按原出售價(jià)格每年扣減1%計(jì)算；滿5年后補(bǔ)繳土地收益等相關(guān)價(jià)款（包括土地收益價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)及房屋差價(jià)等），可以上市交易。如今規(guī)定不得入市、封閉運(yùn)作，按照怎樣的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)回購(gòu)，就成了關(guān)鍵問題。

　　如果政府部門的回購(gòu)價(jià)依然按照原出售價(jià)格每年扣減一定比例計(jì)算，雖然從房屋折舊率的角度考慮可以理解，但是對(duì)申請(qǐng)保障房者則是利益受損的。一個(gè)原本收入不高的家庭，以幾十萬(wàn)之巨的資金用來(lái)申請(qǐng)住進(jìn)保障房，若干年之后退出時(shí)，資金不僅沒有增值，相反卻貶值了，考慮到物價(jià)因素，這種貶值或許更嚴(yán)重。如此將導(dǎo)致住進(jìn)保障房容易而搬出保障房難，同時(shí)也讓政府部門掌握的保障房流轉(zhuǎn)性下降。

　　所以，在保障房“封閉運(yùn)作”之后，如何給申購(gòu)者所支付的大筆資金在退出時(shí)必要的“保值”補(bǔ)償，是政府部門需要關(guān)注和考慮的問題。這個(gè)“保值”補(bǔ)償，可以由下一戶申請(qǐng)者承擔(dān)一部分，如此類推傳遞；還可以由保障房出租收入予以補(bǔ)貼。當(dāng)然，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，保障房的分配方式需要走“以租為主”的路子，并且逐步發(fā)展到“只租不售”的程度，使利益調(diào)整和分配變得簡(jiǎn)單起來(lái)。