房地產(chǎn)估價師案例與分析課程講義（9）

　　5.5.2.1 年限法

　?。?）年限法和有關(guān)年限的概念年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上。

　　建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟壽命。建筑物的自然壽命是指建筑物從竣工驗收合格之日起到不堪使用時的年數(shù)。建筑物的經(jīng)濟壽命是指建筑物從竣工驗收合格之日起預(yù)期產(chǎn)生的收人大于運營費用的持續(xù)年數(shù)。

　　建筑物的經(jīng)濟壽命短于其自然壽命，具體是根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途和維修養(yǎng)護情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等進行綜合判斷作出的。建筑物在其壽命期間如果經(jīng)過了翻修、改造等，自然壽命和經(jīng)濟壽命都有可能得到延長。

　　建筑物的經(jīng)過年數(shù)分為實際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)。實際經(jīng)過年數(shù)是建筑物從竣工驗收合格之日起到估價時點時的日歷年數(shù)。有效經(jīng)過年數(shù)是建筑物在估價時點按其狀況與效用所顯示的年數(shù)。有效經(jīng)過年數(shù)可能短于也可能長于實際經(jīng)過年數(shù)：①建筑物的維修養(yǎng)護正常的，有效經(jīng)過年數(shù)與實際經(jīng)過年數(shù)相當(dāng)；②建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護好或經(jīng)過更新改造的，有效經(jīng)過年數(shù)短于實際經(jīng)過年數(shù)，剩余經(jīng)濟壽命相應(yīng)較長；③建筑物的維修養(yǎng)護比正常維修養(yǎng)護差的，有效經(jīng)過年數(shù)長于實際經(jīng)過年數(shù)，剩余經(jīng)濟壽命相應(yīng)較短。

　　在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)，剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟壽命。因此，有效經(jīng)過年數(shù)=經(jīng)濟壽命一剩余經(jīng)濟壽命在估價上一般不采用實際經(jīng)過年數(shù)而采用有效經(jīng)過年數(shù)或預(yù)計的剩余經(jīng)濟壽命，因為采用有效經(jīng)過年數(shù)或剩余經(jīng)濟壽命求出的折舊更符合實際情況。例如，有兩座實際經(jīng)過年數(shù)相同的同類建筑物，如果維修養(yǎng)護不同，其市場價值也會不同，但如果采用實際經(jīng)過年數(shù)計算折舊，則它們的價值會相同。實際經(jīng)過年數(shù)的作用是可以作為求取有效經(jīng)過年數(shù)的參考，即有效經(jīng)過年數(shù)可以在實際經(jīng)過年數(shù)的基礎(chǔ)上做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后得到。

　?。?）直線法年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單的和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。記住以下三個公式即可。

　　1.D=C-S/N（基本公式）

　　2.d=1-R/N 3.V=C[1-（1-R）×t/N]或V=C（1-d×t）

　?。?）成新折扣法成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。其計算公式為：y=C×q式中q—建筑物的成新率（%）。

　　成新折扣法適用于同時需要對大量建筑物進行估價的場合，尤其是進行建筑物現(xiàn)值調(diào)查，但比較粗略。

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