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2015房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》復(fù)習(xí)指南(1)
2.4.3 房地產(chǎn)市場中的泡沫與過熱
2.4.3.1 房地產(chǎn)泡沫及成因
(1)房地產(chǎn)泡沫的定義
房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)市場價格與使用價值嚴重背離,脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。房地產(chǎn)泡沫是一種價格現(xiàn)象,是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素,特別是投機性因素作用的結(jié)果。
(2)房地產(chǎn)泡沫的成因
房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟的載體,本身并不是虛擬資產(chǎn),而是實物資產(chǎn)。但是,與虛擬經(jīng)濟膨脹的原因相同,房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生同樣是由于出于投機目的的虛假需求的膨脹,所不同的是,由于房地產(chǎn)價值量大,這種投機需求的實現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持。一般來說,房地產(chǎn)泡沫的成因,主要有三個方面。
首先,土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。 其次,投機需求的膨脹是誘因。再有,金融機構(gòu)的過度放貸是促成因素。資金支持是房地產(chǎn)泡沫生成的必要條件,沒有銀行等金融機構(gòu)的配合,就不會有房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn),容易查封、保管和變賣,使銀行部門認為這種貸款風(fēng)險很小,在利潤的驅(qū)動下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。
2.4.3.2“過度開發(fā)”及誘因
(1)房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)
房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)有時也稱為房地產(chǎn)“過熱”,是指當(dāng)市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時,所出現(xiàn)的空置率上升、物業(yè)價格和租金下降的情況。
(2)過度開發(fā)的誘因
過度開發(fā)的誘因主要有三個方面,即開發(fā)商對市場預(yù)測的偏差、開發(fā)商之間的博弈和非理性行為以及開發(fā)資金的易得性。
開發(fā)商在進行開發(fā)決策時,會對市場上的需求狀況進行預(yù)測。他們在預(yù)測時,總是在很大程度上依賴于目前市場上的銷售和價格情況。即使當(dāng)前市場上的熱銷和價格上漲只是暫時的現(xiàn)象,他們也很容易會認為這種繁榮景象能夠長久持續(xù)下去,于是造成對未來需求過分樂觀的估計。研究表明,對未來需求預(yù)測的偏差程度基本上與目前市場價格增長速度正相關(guān),即目前市場價格增速越快,對未來估計中過分樂觀的程度就會越大。這時開發(fā)商往往會加大投資,大批項目上馬,待到竣工時,市場形勢已經(jīng)不如所預(yù)期的那樣喜人,就容易產(chǎn)生房屋積壓、空置率上升的過度開發(fā)景象。
開發(fā)商之間的博弈和非理性行為也會加劇這種市場過度開發(fā)的情況。開發(fā)商只要一看到市場機會就會迫不及待地去投資開發(fā),殊不知有時這些市場機會是有限的;只需少量開發(fā)商的介入就能滿足。但是每個開發(fā)商都想搶先得到市場機會,而不會進行內(nèi)部協(xié)調(diào),于是一哄而上,生怕自己被拉下了。
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