2015年房地產(chǎn)估價(jià)師基本制度與政策備考講義資料（11）

　　1.3.4.2 房地產(chǎn)投資之弊

　　房地產(chǎn)投資也并不是十全十美，它也有其自身的缺點(diǎn)。這些缺點(diǎn)突出表現(xiàn) 在：

　?。?）變現(xiàn)性差。房地產(chǎn)被認(rèn)為是一種非流動(dòng)性資產(chǎn)，由于把握房地產(chǎn)的質(zhì)量 和價(jià)值需要一定的時(shí)間，其銷售過(guò)程復(fù)雜且交易成本較高，因此它很難迅速無(wú)損 地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。房地產(chǎn)的變現(xiàn)性差往往會(huì)使房地產(chǎn)投資者因?yàn)闊o(wú)力及時(shí)償還債務(wù) 而破產(chǎn)。

　?。?）投資數(shù)額巨大。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，所需的資金常常涉及到 幾百萬(wàn)、幾千萬(wàn)甚至數(shù)十億元人民幣，即使令投資者只支付30%的資本金用作前期投資或首期付款，也超出了許多投資者的能力。大量自有資本的占用，使得在宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)短期危機(jī)時(shí)，投資者的凈資產(chǎn)迅速減少。

　　（3）投資回收周期較長(zhǎng)。除了房地產(chǎn)開發(fā)投資隨著開發(fā)過(guò)程的結(jié)束在三至五 年就能收回投資外，置業(yè)投資的回收期，少則十年八年，長(zhǎng)則二三十年甚至更 長(zhǎng)，要承受這么長(zhǎng)時(shí)間的資金壓力和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投資者資金實(shí)力的要求很高。

　?。?）需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及的程序和領(lǐng)域相當(dāng)復(fù)雜， 直接參與房地產(chǎn)開發(fā)投資就要求投資者具備專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，因此限制了參與 房地產(chǎn)開發(fā)投資的人員的數(shù)量。置業(yè)投資者要想達(dá)到預(yù)期的投資目標(biāo)，同樣也對(duì) 其專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)有較高的要求。

　　此外應(yīng)該指出的是，本節(jié)介紹的房地產(chǎn)投資的形式與優(yōu)缺點(diǎn)主要是針對(duì)直接 投資而言的。對(duì)于小額投資者來(lái)說(shuō)，他們實(shí)際上可以通過(guò)購(gòu)買房地產(chǎn)公司發(fā)行的 股票、房地產(chǎn)投資信托公司的債券等間接地進(jìn)行房地產(chǎn)投資。

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