房地產(chǎn)估價師案例與分析課程講義（19）

　　[例6—26]　某宗房地產(chǎn)每年凈收益為50萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地資本化率為10%.試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價值。

　　[解]　該宗房地產(chǎn)的價值計(jì)算如下：土地價值=（50-200×12%）/10%=260（萬元）

　　該宗房地產(chǎn)價值=土地價值+建筑物價值=260+200=460（萬元）

　　土地剩余技術(shù)在土地難以采用其他估價方法估價時，是有效的方法。例如，城市商業(yè)區(qū)內(nèi)的土地，有時沒有可參照的土地交易實(shí)例，難以采用市場法估價，成本法往往也不適用，但存在著大量的房屋出租、商業(yè)經(jīng)營行為，此時可以采用土地剩余技術(shù)估價。另外，在需要對附有舊建筑物的土地進(jìn)行估價時，雖然采用市場法可求得設(shè)想該舊建筑物不存在時的空地價值，但對于因附有舊建筑物而導(dǎo)致的土地價值降低應(yīng)減價多少，市場法通常難以解決，這時如果運(yùn)用土地剩余技術(shù)便可以求得。

　　6.6.2.2　建筑物剩余技術(shù)

　　建筑物剩余技術(shù)是土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以外的方法（如市場法）能求得土地的價值時，則可利用收益法公式求得歸屬于土地的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于土地的凈收益，得到歸屬于建筑物的凈收益，再除以建筑物資本化率或選用建筑物報(bào)酬率折現(xiàn)，即可求得建筑物的價值。

　　建筑物剩余技術(shù)對于檢驗(yàn)建筑物相對于土地是否規(guī)模過大或過小很有用處。此外，它還可用來測算建筑物的折舊。將建筑物的重新購建價格減去運(yùn)用建筑物剩余技術(shù)求取的建筑物價值即為建筑物的折舊。

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發(fā)布：2007-07-11 11:41 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關(guān)閉]

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