商品房面積誤差的處理

　　【學員問題】商品房面積誤差的處理？

　　【解答】1、商品房開發(fā)項目設(shè)計變更造成的房屋面積誤差的認定處理

　　根據(jù)目前房地產(chǎn)面積的測量體制，商品房的實測面積是已竣工的房屋在產(chǎn)權(quán)登記時，土地房產(chǎn)管理部門審核確認了賣方委托有資質(zhì)的測繪單位所做的測量成果（面積）。賣方委托測繪單位測量的面積未經(jīng)土地房管部門審核確認，則不能作為商品房的實測面積。因此，土地房管部門審核面積與合同約定面積的差值或比值，是認定設(shè)計變更是否造成房屋面積誤差及誤差數(shù)量的依據(jù)。買賣雙方因設(shè)計變更造成的實測房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積（含公攤面積）與房屋買賣合同約定面積不符的，應依據(jù)最高人民法院《解釋》第14條的有關(guān)規(guī)定處理，即合同有約定的，按照約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)含3%，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)含3%部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積在3%以內(nèi)含3%部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。首先，法院應先審查是否有約定，有約定從約定。買賣雙方可以在合同中約定在結(jié)算房屋價款時，房屋實測建筑面積與暫測建筑面積的誤差不超過一定幅度，如果在此幅度內(nèi)，買方按房屋單價據(jù)實結(jié)算；房屋建筑面積誤差超過約定的幅度時，自賣方向買方出示測繪部門實測面積數(shù)據(jù)（經(jīng)土地房產(chǎn)管理部門審核的面積數(shù)據(jù)）起一定期間內(nèi)，買方可以選擇解除預售合同，要求賣方退還房款、利息或違約金等，也可以選擇按房屋單價據(jù)實結(jié)算。其次，在沒有約定的情況下，按《解釋》第14條第（1）、（2）項的規(guī)定處理。

　　2、露臺、樓頂平臺面積計入房屋買賣合同面積造成誤差的處理

　　依據(jù)建設(shè)部1995年制定的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》（試行）中有關(guān)“建筑面積”的規(guī)定，商品房銷售面積不含露臺面積，因此在產(chǎn)權(quán)登記時，土地房產(chǎn)管理部門審核賣方委托測繪單位測量的成果時，露臺面積是不計入房屋建筑面積的。但在商品房銷售中，買賣雙方已將有使用功能的露臺面積計入房屋建筑面積作為買賣的標的物，在簽訂合同時約定計入房屋建筑面積，由此產(chǎn)生了面積誤差。買方以商品房銷售面積不含露臺面積，其不享有露臺所有權(quán)等為由，要求賣方退還房款。這類面積誤差不能認定為實測面積與合同約定面積不符，不適用最高法院《解釋》第14條的規(guī)定，應依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)和共有權(quán)的民法理論及雙方當事人的約定來處理這類面積誤差的糾紛。土地房管部門審核實測面積時，雖不確認露臺為房屋建筑面積，但對于賣方單獨計價出售獨立使用的露臺，由于露臺具有獨立使用價值（功能），具有排他性，可歸買方所有。根據(jù)意思自治和有償使用原則，雙方已約定作為房屋買賣合同的標的物，由買方支付約定的價款是公平合理的，也符合誠實信用原則。出賣人對獨立使用的露臺面積不單獨計價，采取適當提高商品房面積售價，或者按“套”、“單元”計價一并出售的，同樣應予以保護，買方要求退還露臺面積房款的，不予支持。

　　對于不獨立使用的露臺，因不具有排他性，屬整幢樓房業(yè)主共用，買方使用時往往會與他人產(chǎn)生糾紛，買賣雙方計入房屋面積進行交易，損害了其他業(yè)主的合法權(quán)益，買方要求賣方退還露臺房款的，應予以支持。

　　3、測量規(guī)則標準不同造成面積誤差的認定處理

　　由于商品房預售時雙方在合同中約定的面積，一般都是賣方依據(jù)商品房項目施工設(shè)計圖紙自行測算或委托測繪單位測算的預測面積。預測和實測適用的測量規(guī)則標準有時不同（或測量規(guī)則標準的變更），主要是公攤面積的計算方法不一樣，有的開發(fā)商將建設(shè)部《商品房銷售計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》中不屬于公攤或沒有規(guī)定作為公攤的面積計算為公攤面積，如將外墻、騎樓、人防工程的地下室、高層建筑的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層等面積計入公攤面積。土地房產(chǎn)管理部門在審核實測面積時，沒有把該公攤面積予以確認為房屋建筑面積，故造成面積誤差。對于測量規(guī)則標準不同造成的面積誤差，法院應根據(jù)原預測面積的測量規(guī)則標準審查預測面積與實測面積認定是否存在誤差，對于適用預測的測量規(guī)則標準作為公攤的，而實測面積適用的測量規(guī)則標準又不作為公攤的面積誤差，由于是測量規(guī)則標準不同造成的，并非買賣雙方的原因，因此不予認定實際面積誤差。雙方可對合同中的銷售面積作調(diào)整，但應維持原合同約定的總價款不變。一方以此面積誤差要求補交或退還房款的，不予支持。對于已適用同一測量規(guī)則標準測繪后的實測誤差，應認定為實際面積誤差，依合同約定或司法解釋的規(guī)定處理。

　　經(jīng)過調(diào)查，我們認為可以采取積極措施預防糾紛的發(fā)生，減少訴訟。買賣雙方在簽訂商品房預售合同時，合同約定的房屋建筑面積為預測面積，買賣雙方往往約定允許與房屋實測面積有一定幅度的誤差。為避免房屋交付時出現(xiàn)誤差的面積超出了雙方合同約定的幅度，發(fā)生不必要的糾紛，建議雙方在簽訂房屋買賣合同時在合同上注明商品房銷售面積的測量方法、預測面積所依據(jù)的測量規(guī)則標準、套內(nèi)建筑面積、分攤的公用建筑面積的構(gòu)成、何種情況下引起的誤差雙方應承擔的責任等。特別是土地房產(chǎn)管理部門在辦理商品房預售登記備案手續(xù)時，應對雙方合同約定的面積是否符合測量規(guī)則標準進行事先審查，以避免糾紛的發(fā)生。

　　以上內(nèi)容均根據(jù)學員實際工作中遇到的問題整理而成，供參考，如有問題請及時溝通、指正。

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