2015年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》模擬題（二）

　　12、資本化率是房地產(chǎn)（　 ）的凈收益與其價值或價格的百分比。
　　A．估價時點
　　B．未來第一年
　　C．收益期內(nèi)的算術(shù)平均數(shù)
　　D．收益期內(nèi)的中位數(shù)
　　【正確答案】B
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】資本化率是房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價值或價格的百分比。參見教材P253.
　　13、在有活躍的土地交易市場下，土地取得成本一般是由購置土地的價款、在購置時應(yīng)由（　 ）和可直接歸屬于該土地的其他支出構(gòu)成。
　　A．房地產(chǎn)開發(fā)商繳納的稅費
　　B．土地出讓方繳納的稅費
　　C．政府管理部門繳納的稅費
　　D．開發(fā)商與土地出讓方分擔的稅費
　　【正確答案】A
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】在有活躍的土地交易市場下，土地取得成本一般是由購置土地的價款、應(yīng)由買方繳納的稅費和可直接歸屬于該土地的其他支出構(gòu)成。參見教材P275.
　　14、因技術(shù)革新、設(shè)計優(yōu)化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于（　 ）。
　　A．自然折舊
　　B．物質(zhì)折舊
　　C．功能折舊
　　D．經(jīng)濟折舊
　　【正確答案】C
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】參見教材P297.
　　15、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜出租和營業(yè)的，其價值適用（　 ）評估。
　　A．市場法
　　B．收益法
　　C．成本法
　　D．推測法
　　【正確答案】B
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，其價值適用市場法評估；適宜出租和營業(yè)的，其價值適用收益法評估。參見教材P326.
　　16、房地產(chǎn)價格通常有上下波動，在短期內(nèi)難以看出，但從長期來看， 會呈現(xiàn)出一定的（　 ）。
　　A．變動規(guī)律和發(fā)展趨勢
　　B．發(fā)展規(guī)律和發(fā)展趨勢
　　C．發(fā)展規(guī)律和長期趨勢
　　D．長期趨勢和變動規(guī)律
　　【正確答案】A
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】就房地產(chǎn)價格而言，房地產(chǎn)價格是波動的，在短期內(nèi)一般難以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢，但從長期來看卻會呈現(xiàn)出一定的變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。參見教材P346.
　　17、威廉·阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計算公式中，Pc表示（　 ）。
　　A．單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量
　　B．市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價格
　　C．生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本
　　D．向市場運輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本
　　【正確答案】B
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】N：單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量；Pc：市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價格。參見教材P367.
　　18、簽訂估價委托合同后，未經(jīng)（　 ）同意，估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)。
　　A．估價師
　　B．估價機構(gòu)業(yè)務(wù)承接人員
　　C．委托人
　　D．項目負責人
　　【正確答案】C
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】簽訂估價委托合同后，未經(jīng)委托人同意，估價機構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的估價業(yè)務(wù)。參見教材P398.
　　19、區(qū)位成為房地產(chǎn)的重要組成部分的原因是（　 ）。
　　A．房地產(chǎn)是附著物
　　B．房地產(chǎn)具有不可移動性
　　C．房地產(chǎn)是實物
　　D．房地產(chǎn)包含權(quán)益
　　【正確答案】B
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】房地產(chǎn)因不可移動使原本為其外的因素的區(qū)位成了它的重要組成部分。參見教材P47.
　　20、決定房地產(chǎn)需求量的因素不包括（　 ）。
　　A．房地產(chǎn)商對未來的預期
　　B．該種房地產(chǎn)的價格水平
　　C．相關(guān)物品的價格水平
　　D．消費者的收入水平
　　【正確答案】A
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】某種房地產(chǎn)的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價格水平；②消費者的收入水平；③消費者的偏好；④相關(guān)物品的價格水平；⑤消費者對未來的預期。參見教材P87～88.
　　21、在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，比較價值大大（　 ）收益價值和成本價值。
　　A．高于
　　B．低于
　　C．等于
　　D．無法確定
　　【正確答案】A
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，比較價值大大高于收益價值和成本價值。參見教材P97
　　22、預測性房地產(chǎn)估價，其估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況常見的關(guān)系是（　 ）。
　　A．估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在
　　B．估價對象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在
　　C．估價對象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去
　　D．估價對象狀況為將來，房地產(chǎn)市場狀況為將來
　　【正確答案】D
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】預測性房地產(chǎn)估價，估計對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價時點將來時的狀況。參見教材P163，表5－1.
　　23、在估價中選擇4個可比實例，甲成交價格4800元／㎡，建筑面積100㎡，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格5000元／㎡，建筑面積120㎡，首付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價格4700元／㎡，建筑面積90㎡，成交時候一次性付清；丁成交價格4760元／㎡，建筑面積110㎡，成交時支付20萬元，一年后付清余款32．36萬元。已知折現(xiàn)率10％，這4個可比實例單價由高到低的排列順序是丙乙甲丁。（　 ）
　　A．甲＞乙＞丙＞丁
　　B．乙＞?。炯祝颈?br /> 　　C．乙＞丙＞甲＞丁
　　D．丙＞乙＞丁＞甲
　　【正確答案】C
　　【泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)答案解析】計算各自的實際價格：甲的實際單價＝[24＋16／（1＋10％）0．5＋8／（1＋10％） ]÷100＝0．4653（萬元/㎡），乙的實際單價＝[24＋36／（1＋10％）0．5]÷120＝0．4860（萬元/㎡），丙的實際單價＝0．4700（萬元/㎡），丁的實際單價＝[20＋32．36／（1＋10％）]÷110＝0．4493（萬元/㎡），故有乙＞丙＞甲＞丁。參見教材P184.

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單選1—11題　單選12—23題　單選24—35題　多選1—15題　判斷題1—15題　計算題1—2題　

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