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福州住建局:沒想到回購商品房會被解讀為救市
新年伊始,地方政府“救樓市”的聲音就此起彼伏,花樣更是層出不窮。
1月24日,福州市政府下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置房協(xié)議指導(dǎo)意見(試行)》(以下簡稱《意見》)明確:由各級政府指定一家國企作為統(tǒng)購商品房和安置房的購買主體,解決被征收房屋群眾對安置現(xiàn)房的需求。
在這份《意見》中,當(dāng)?shù)厥忻袷种械奈囱b修安置房房源也被列為回購對象?!半m然此前有政府回購開發(fā)商的商品房作為保障房的嘗試,但回購個人房源此前從未有過?!睒I(yè)內(nèi)分析人士陳劍波對《華夏時報》記者指出,雖然個人房源占比較小,但福州政策向市場傳遞的政府托底信號十分強烈。
實際上,早在去年3月份,福建就曾因一份“全面促進房地產(chǎn)市場發(fā)展”的文件成為地方政府“救市”出頭鳥。如今,福州又首開政府回購開發(fā)商和個人的商品房、安置房先河。盡管福州市住建局一再強調(diào)回購政策與救市無關(guān),但這一政策出臺的時間節(jié)點及其背后的邏輯都耐人尋味。
政府如何托市?
福州關(guān)于回購商品房和安置房的政策甫一出臺,立即被解讀為“政府力挺樓市的托市之舉”。
根據(jù)《意見》,政府購買的商品房為建筑面積在45-135平方米,已辦理預(yù)售許可證并已封頂或竣工的項目。安置房則為建筑面積在45-135平方米,已竣工并辦理安置結(jié)算手續(xù),被征遷戶已有自用產(chǎn)權(quán)住宅外多余的住宅用房,尚未裝修入住,所有權(quán)人及共有人自愿出售。
“目前存在一定的政策誤讀。政策中明確,在采購對象上,商品房針對開發(fā)企業(yè),安置房針對開發(fā)企業(yè)與個人?!备V菔凶〗ň忠晃还賳T告訴《華夏時報》記者,“也就是說,針對個人,政府只回購安置房,不回購商品房?!?/p>
“實際上這一政策對當(dāng)?shù)貥鞘谐山坏囊饬x和影響并沒有那么大,一方面是因為回購尚未裝修入住的安置房,在數(shù)量上只是少數(shù);另一方面,回購的價格是評估機構(gòu)給出的評估價,對樓市的成交價格產(chǎn)生的影響也較小?!备=ㄊ》康禺a(chǎn)協(xié)會的一位業(yè)內(nèi)人士對記者稱。
按照福州市的規(guī)定,安置房以機構(gòu)評估的平均價作為回購價格;而商品房的購買價格則以機構(gòu)評估的平均價格為基數(shù)與開發(fā)企業(yè)進行協(xié)商洽談,協(xié)商確定的價格原則上低于市場評估價格15%以上。
“去年年中福州市已經(jīng)開始嘗試回購商品房和安置房,但從個人手中回購的量太少,起的作用不大?!比谛烹p杭投資發(fā)展有限公司總經(jīng)理陳明榮稱。
而在當(dāng)?shù)厥召忛_發(fā)商所有的商品房時,同樣也遇到了問題。
“我們此前在福州試點回購商品房、安置房時,回購及洽談的對象基本針對地方國企的開發(fā)商。因為都是政府的企業(yè),利潤低一些還好說,但跟民營開發(fā)商洽談時,他憑什么降價15%給你?”上述福州市住建局官員說。
由于目前福州在售項目土地多為2011年后出讓所得,高峰時期入手的土地,決定了開發(fā)商利潤讓渡空間有限?!俺窃缙谀玫牡睾鼙阋耍蝗?5%的議價,開發(fā)企業(yè)不可能接受。”克爾瑞福州機構(gòu)總經(jīng)理張旭東告訴記者。
然而,盡管這一政策對市場的實際影響不大,但政策的出臺卻給市場帶來了政府托底的心理預(yù)期。
多位受訪的分析人士表示,福州的回購政策對當(dāng)?shù)厝齑鏌o疑是利好:一方面,已經(jīng)購買了安置房但未裝修入住的部分購房者,因為有政府的回購承諾,可以再入市購買商品房;另一方面開發(fā)商有了政府托底,入市的積極性也會大為提高。
救市的邏輯
“出臺這一政策的出發(fā)點,主要是為了緩解政府在舊改拆遷安置方面的壓力,在加快推進舊城改造步伐的同時,也可減輕政府在拆遷安置方面的費用支出?!鄙鲜龈V菔凶〗ň止賳T坦承,“沒想到市場會解讀為托底救市。”
盡管福州市住建局一再強調(diào)回購政策與救市無關(guān),但其政策出臺的時間卻耐人尋味。
1月20日,住建部部長陳政高表態(tài),房地產(chǎn)庫存高企的三四線城市,再蓋新樓進行整體安置已無必要,并表示住建部擬出臺收購商品房用于保障性住房指導(dǎo)意見。
“中央已有政策精神,地方出臺落地政策是順理成章。不過從福州的迫切態(tài)度中卻不難看出,當(dāng)?shù)卣M纳剖袌霏h(huán)境的愿望強烈。”業(yè)內(nèi)分析人士陳劍波稱。
而在住建部部長表態(tài)前一天,國家統(tǒng)計局公布了最新數(shù)據(jù):2014年12月福州房價環(huán)比下跌0.2%,同比下跌5.3%。當(dāng)?shù)毓俜浇y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2014年全年,福州五區(qū)及閩侯區(qū)域成交量同比下跌26%。
“福建這個地方很特殊,對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴度較高,因此市場剛表現(xiàn)出有下行的趨勢,政府和企業(yè)就都會非常敏感?!币晃辉诟=ㄩ_發(fā)項目的全國性房企銷售總監(jiān)告訴本報記者,從目前福州的總體市場來看,雖然市場并沒有成交量急劇收縮或價格大幅下降的情況,但開發(fā)商尤其是當(dāng)?shù)胤科笤缫驯陡袎毫Α?/p>
與此同時,隨著去年12月份供應(yīng)量的急劇攀升,福州五區(qū)和閩侯區(qū)域庫存量和去化周期均創(chuàng)歷史新高。截至1月16日,福州市區(qū)可售住宅房源31277套,按照去年的平均去化速度,去庫存周期達17個月。
“從2013年到2014年上半年,閩系房企擴張激進,拿了不少地,導(dǎo)致資金緊張。閩系房企壓力很大,入市的意愿明顯降低,這對房地產(chǎn)依賴度較高的福建無疑是個壞消息?!备=ㄒ晃粯I(yè)界資深人士表示。
這或許能夠解釋,每當(dāng)中央在房地產(chǎn)行業(yè)方面打開新的“寬松”政策窗口,福建地方政府經(jīng)常不避風(fēng)頭,甘做“救市”出頭鳥。
“比市場評估價低15%的這個價格設(shè)定對于回購保障房而言,已經(jīng)是比較高了,按照現(xiàn)有的保障房成本,價格應(yīng)該在商品房的一半左右?!鄙鲜鋈珖苑科箐N售總監(jiān)稱。
“閩系房企的大本營在福建,福建市場是他們的補給倉。政府現(xiàn)在明確可以回購開發(fā)商手中的商品房,實則是給當(dāng)?shù)亻_發(fā)商注入強心針。”上述福建業(yè)界資深人士指出。
全國鋪開存疑
事實上,關(guān)于政府回購商品房作為保障房的試點前幾年就出現(xiàn)過,2014年各地樓市庫存高企,部分二三線城市再次啟動了這項試點,但效果并不理想。
2014年8月,湖南省曾明確表示,各地政府和企事業(yè)單位及經(jīng)濟園區(qū)可購置適當(dāng)面積的普通商品房用于公租房和棚戶區(qū)改造安置房,并納入2015年全省保障性安居工程計劃,享受國家、省保障性安居工程有關(guān)資金補助及配建房源稅費減免政策。
長沙市隨后出臺了幾個操作性文件,進入實質(zhì)性操作階段。按照當(dāng)時的計劃,長沙市準備從市場上回購4000套普通商品房作為安置房,但據(jù)記者了解,截至目前,長沙市已簽訂協(xié)議的大約只有400套。
“其中最大的問題就是回購價格問題,因為保障房的價格一般僅為商品房的一半,在兩者的定價策略存在巨大差異的情況下,按照市場價回購顯然不可能,但要開發(fā)商給予大額度的折扣也是非常困難。”長沙當(dāng)?shù)匾晃粐箝_發(fā)商對記者表示。
“現(xiàn)在政府的回購目標多集中在城市新區(qū)的一些商品房,由于位置偏遠、缺乏配套,開發(fā)商確實銷售困難,且自身資金無法周轉(zhuǎn),不得已才與政府談回購?!蹦暇┦幸患曳科蟾吖芨嬖V記者。
在樓市走低的市場局面未好轉(zhuǎn)的前提下,部分城市存在的高庫存難題的確難以化解,這也給政府以較低價格回購商品房成為可能。不過,即使開發(fā)商與政府能達成價格協(xié)議,政府回購商品房仍然困難重重。
“我們也調(diào)研過其他省市的試點,后來發(fā)現(xiàn)操作起來問題太多:一方面,政府回購的資金如何解決?回購肯定要比自建花的多;另一方面,無論如何操作,在外界看來政府很難避免權(quán)力尋租?!睎|部某省會城市一位官員對記者表示,多次調(diào)研后,該市最終取消了試點計劃。
上述官員補充道,按照住建部此前透露的計劃,政府回購開發(fā)商的商品房,可以用拆遷棚戶區(qū)賣地款支付給開發(fā)商,也可以用土地來交換。
“在這樣的政策設(shè)計下,政府是不需要墊資的,但這就需要開發(fā)商墊付大部分的建設(shè)成本,這對普通的開發(fā)商而言負擔(dān)仍然過重?!鄙鲜龉賳T說。
對此,2014年年底,住建部副部長齊驥表態(tài),未來將大力推進棚戶區(qū)改造的貨幣化安置,推進國開行的直接貸款與PPP市場化融資手段。
根據(jù)2014年6月國開行的通知,回購商品房作棚改安置房的總投資比例可以達到40%,而住建部提出2015年棚戶區(qū)改造資金將不低于5000億元,若按40%的貨幣補償計算,今年將有近2000億元的資金用于回購商品房。
“國開行貸款及其他手段,還需要等中央出臺指導(dǎo)意見,如果這一方面的通道可以打開,這一政策才有可能在地方鋪開?!鄙鲜鰱|部省會城市政府官員表示。
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