福州住建局：沒想到回購商品房會被解讀為救市

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　　新年伊始，地方政府“救樓市”的聲音就此起彼伏，花樣更是層出不窮。

　　1月24日，福州市政府下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置房協(xié)議指導(dǎo)意見(試行)》(以下簡稱《意見》)明確：由各級政府指定一家國企作為統(tǒng)購商品房和安置房的購買主體，解決被征收房屋群眾對安置現(xiàn)房的需求。

　　在這份《意見》中，當(dāng)?shù)厥忻袷种械奈囱b修安置房房源也被列為回購對象?！半m然此前有政府回購開發(fā)商的商品房作為保障房的嘗試，但回購個人房源此前從未有過?！睒I(yè)內(nèi)分析人士陳劍波對《華夏時報》記者指出，雖然個人房源占比較小，但福州政策向市場傳遞的政府托底信號十分強烈。

　　實際上，早在去年3月份，福建就曾因一份“全面促進房地產(chǎn)市場發(fā)展”的文件成為地方政府“救市”出頭鳥。如今，福州又首開政府回購開發(fā)商和個人的商品房、安置房先河。盡管福州市住建局一再強調(diào)回購政策與救市無關(guān)，但這一政策出臺的時間節(jié)點及其背后的邏輯都耐人尋味。

　　政府如何托市？

　　福州關(guān)于回購商品房和安置房的政策甫一出臺，立即被解讀為“政府力挺樓市的托市之舉”。

　　根據(jù)《意見》，政府購買的商品房為建筑面積在45-135平方米，已辦理預(yù)售許可證并已封頂或竣工的項目。安置房則為建筑面積在45-135平方米，已竣工并辦理安置結(jié)算手續(xù)，被征遷戶已有自用產(chǎn)權(quán)住宅外多余的住宅用房，尚未裝修入住，所有權(quán)人及共有人自愿出售。

　　“目前存在一定的政策誤讀。政策中明確，在采購對象上，商品房針對開發(fā)企業(yè)，安置房針對開發(fā)企業(yè)與個人?！备Ｖ菔凶〗ň忠晃还賳T告訴《華夏時報》記者，“也就是說，針對個人，政府只回購安置房，不回購商品房?！?/p>

　　“實際上這一政策對當(dāng)?shù)貥鞘谐山坏囊饬x和影響并沒有那么大，一方面是因為回購尚未裝修入住的安置房，在數(shù)量上只是少數(shù)；另一方面，回購的價格是評估機構(gòu)給出的評估價，對樓市的成交價格產(chǎn)生的影響也較小?！备＝ㄊ》康禺a(chǎn)協(xié)會的一位業(yè)內(nèi)人士對記者稱。

　　按照福州市的規(guī)定，安置房以機構(gòu)評估的平均價作為回購價格；而商品房的購買價格則以機構(gòu)評估的平均價格為基數(shù)與開發(fā)企業(yè)進行協(xié)商洽談，協(xié)商確定的價格原則上低于市場評估價格15%以上。

　　“去年年中福州市已經(jīng)開始嘗試回購商品房和安置房，但從個人手中回購的量太少，起的作用不大?！比谛烹p杭投資發(fā)展有限公司總經(jīng)理陳明榮稱。

　　而在當(dāng)?shù)厥召忛_發(fā)商所有的商品房時，同樣也遇到了問題。

　　“我們此前在福州試點回購商品房、安置房時，回購及洽談的對象基本針對地方國企的開發(fā)商。因為都是政府的企業(yè)，利潤低一些還好說，但跟民營開發(fā)商洽談時，他憑什么降價15%給你？”上述福州市住建局官員說。

　　由于目前福州在售項目土地多為2011年后出讓所得，高峰時期入手的土地，決定了開發(fā)商利潤讓渡空間有限?！俺窃缙谀玫牡睾鼙阋耍蝗?5%的議價，開發(fā)企業(yè)不可能接受。”克爾瑞福州機構(gòu)總經(jīng)理張旭東告訴記者。

　　然而，盡管這一政策對市場的實際影響不大，但政策的出臺卻給市場帶來了政府托底的心理預(yù)期。

　　多位受訪的分析人士表示，福州的回購政策對當(dāng)?shù)厝齑鏌o疑是利好：一方面，已經(jīng)購買了安置房但未裝修入住的部分購房者，因為有政府的回購承諾，可以再入市購買商品房；另一方面開發(fā)商有了政府托底，入市的積極性也會大為提高。

　　救市的邏輯

　　“出臺這一政策的出發(fā)點，主要是為了緩解政府在舊改拆遷安置方面的壓力，在加快推進舊城改造步伐的同時，也可減輕政府在拆遷安置方面的費用支出?！鄙鲜龈Ｖ菔凶〗ň止賳T坦承，“沒想到市場會解讀為托底救市。”

　　盡管福州市住建局一再強調(diào)回購政策與救市無關(guān)，但其政策出臺的時間卻耐人尋味。

　　1月20日，住建部部長陳政高表態(tài)，房地產(chǎn)庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已無必要，并表示住建部擬出臺收購商品房用于保障性住房指導(dǎo)意見。

　　“中央已有政策精神，地方出臺落地政策是順理成章。不過從福州的迫切態(tài)度中卻不難看出，當(dāng)?shù)卣Ｍ纳剖袌霏h(huán)境的愿望強烈。”業(yè)內(nèi)分析人士陳劍波稱。

　　而在住建部部長表態(tài)前一天，國家統(tǒng)計局公布了最新數(shù)據(jù)：2014年12月福州房價環(huán)比下跌0.2%，同比下跌5.3%。當(dāng)?shù)毓俜浇y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年全年，福州五區(qū)及閩侯區(qū)域成交量同比下跌26%。

　　“福建這個地方很特殊，對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴度較高，因此市場剛表現(xiàn)出有下行的趨勢，政府和企業(yè)就都會非常敏感?！币晃辉诟＝ㄩ_發(fā)項目的全國性房企銷售總監(jiān)告訴本報記者，從目前福州的總體市場來看，雖然市場并沒有成交量急劇收縮或價格大幅下降的情況，但開發(fā)商尤其是當(dāng)?shù)胤科笤缫驯陡袎毫Α?/p>

　　與此同時，隨著去年12月份供應(yīng)量的急劇攀升，福州五區(qū)和閩侯區(qū)域庫存量和去化周期均創(chuàng)歷史新高。截至1月16日，福州市區(qū)可售住宅房源31277套，按照去年的平均去化速度，去庫存周期達17個月。

　　“從2013年到2014年上半年，閩系房企擴張激進，拿了不少地，導(dǎo)致資金緊張。閩系房企壓力很大，入市的意愿明顯降低，這對房地產(chǎn)依賴度較高的福建無疑是個壞消息?！备＝ㄒ晃粯I(yè)界資深人士表示。

　　這或許能夠解釋，每當(dāng)中央在房地產(chǎn)行業(yè)方面打開新的“寬松”政策窗口，福建地方政府經(jīng)常不避風(fēng)頭，甘做“救市”出頭鳥。

　　“比市場評估價低15%的這個價格設(shè)定對于回購保障房而言，已經(jīng)是比較高了，按照現(xiàn)有的保障房成本，價格應(yīng)該在商品房的一半左右?！鄙鲜鋈珖苑科箐N售總監(jiān)稱。

　　“閩系房企的大本營在福建，福建市場是他們的補給倉。政府現(xiàn)在明確可以回購開發(fā)商手中的商品房，實則是給當(dāng)?shù)亻_發(fā)商注入強心針。”上述福建業(yè)界資深人士指出。

　　全國鋪開存疑

　　事實上，關(guān)于政府回購商品房作為保障房的試點前幾年就出現(xiàn)過，2014年各地樓市庫存高企，部分二三線城市再次啟動了這項試點，但效果并不理想。

　　2014年8月，湖南省曾明確表示，各地政府和企事業(yè)單位及經(jīng)濟園區(qū)可購置適當(dāng)面積的普通商品房用于公租房和棚戶區(qū)改造安置房，并納入2015年全省保障性安居工程計劃，享受國家、省保障性安居工程有關(guān)資金補助及配建房源稅費減免政策。

　　長沙市隨后出臺了幾個操作性文件，進入實質(zhì)性操作階段。按照當(dāng)時的計劃，長沙市準備從市場上回購4000套普通商品房作為安置房，但據(jù)記者了解，截至目前，長沙市已簽訂協(xié)議的大約只有400套。

　　“其中最大的問題就是回購價格問題，因為保障房的價格一般僅為商品房的一半，在兩者的定價策略存在巨大差異的情況下，按照市場價回購顯然不可能，但要開發(fā)商給予大額度的折扣也是非常困難。”長沙當(dāng)?shù)匾晃粐箝_發(fā)商對記者表示。

　　“現(xiàn)在政府的回購目標多集中在城市新區(qū)的一些商品房，由于位置偏遠、缺乏配套，開發(fā)商確實銷售困難，且自身資金無法周轉(zhuǎn)，不得已才與政府談回購?！蹦暇┦幸患曳科蟾吖芨嬖V記者。

　　在樓市走低的市場局面未好轉(zhuǎn)的前提下，部分城市存在的高庫存難題的確難以化解，這也給政府以較低價格回購商品房成為可能。不過，即使開發(fā)商與政府能達成價格協(xié)議，政府回購商品房仍然困難重重。

　　“我們也調(diào)研過其他省市的試點，后來發(fā)現(xiàn)操作起來問題太多：一方面，政府回購的資金如何解決？回購肯定要比自建花的多；另一方面，無論如何操作，在外界看來政府很難避免權(quán)力尋租?！睎|部某省會城市一位官員對記者表示，多次調(diào)研后，該市最終取消了試點計劃。

　　上述官員補充道，按照住建部此前透露的計劃，政府回購開發(fā)商的商品房，可以用拆遷棚戶區(qū)賣地款支付給開發(fā)商，也可以用土地來交換。

　　“在這樣的政策設(shè)計下，政府是不需要墊資的，但這就需要開發(fā)商墊付大部分的建設(shè)成本，這對普通的開發(fā)商而言負擔(dān)仍然過重?！鄙鲜龉賳T說。

　　對此，2014年年底，住建部副部長齊驥表態(tài)，未來將大力推進棚戶區(qū)改造的貨幣化安置，推進國開行的直接貸款與PPP市場化融資手段。

　　根據(jù)2014年6月國開行的通知，回購商品房作棚改安置房的總投資比例可以達到40%，而住建部提出2015年棚戶區(qū)改造資金將不低于5000億元，若按40%的貨幣補償計算，今年將有近2000億元的資金用于回購商品房。

　　“國開行貸款及其他手段，還需要等中央出臺指導(dǎo)意見，如果這一方面的通道可以打開，這一政策才有可能在地方鋪開?！鄙鲜鰱|部省會城市政府官員表示。