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房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》備考資料(16)
4.3 選取可比實(shí)例
從交易實(shí)例庫中選擇符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比較的交易實(shí)例,這些用于參照比較的交易實(shí)例,稱為可比實(shí)例。
可比實(shí)例選取得恰當(dāng)與否,直接影響到市場法評估出的價(jià)格的準(zhǔn)確性,因此應(yīng)特別慎重。選取可比實(shí)例的基本要求是:一、可比實(shí)例應(yīng)是估價(jià)對象的類似房地產(chǎn),具體指1. 可比實(shí)例與估價(jià)對象房地產(chǎn)在同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi);2.可比實(shí)例與估價(jià)對象房地產(chǎn)用途、結(jié)構(gòu)、權(quán)利性質(zhì)相同,規(guī)模、檔次相當(dāng);二、可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近;三、可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合;四、可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常價(jià)格或能夠修正為正常價(jià)格。
在實(shí)際選取可比實(shí)例時(shí),上述四個(gè)方面可具體化為下列幾點(diǎn):
?。?)可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對象處在同一地區(qū)或是處于同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。
拿北京市來說,如果估價(jià)對象是坐落在王府井地區(qū)的一個(gè)商場,則選取的可比實(shí)例最好也在王府井地區(qū);但如果在該地區(qū)內(nèi)可供選擇的交易實(shí)例不多,則應(yīng)選擇像東單、西單這類鄰近地區(qū)或同等級別的商業(yè)區(qū)中的交易實(shí)例。如果估價(jià)對象是在北京市內(nèi)某個(gè)住宅小區(qū)的普通商品住宅,則選取的可比實(shí)例最好是在同一住宅小區(qū)內(nèi)的交易實(shí)例;如果在同一住宅小區(qū)內(nèi)沒有合適的交易實(shí)例可供選取,則應(yīng)選取位于北京市內(nèi)類似地區(qū)、規(guī)模、檔次的住宅小區(qū)內(nèi)的交易實(shí)例。
(2)可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對象的用途相同。
這里的用途主要指大類用途,如果能做到小類用途也相同則更好。大類用途一般分為:①居?。虎诿鏄I(yè);③辦公;旅旅館;⑤工業(yè);⑥農(nóng)業(yè)等。小類用途可參見本書第1章第4節(jié)“房地產(chǎn)的類型”。
(3)可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。
這里的建筑結(jié)構(gòu)主要是指大類建筑結(jié)構(gòu),如果能做到小類建筑結(jié)構(gòu)也相同則更好。大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為:①鋼結(jié)構(gòu);②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu);③磚混結(jié)構(gòu);④磚木結(jié)構(gòu);⑤簡易結(jié)構(gòu)。
?。?)可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對象的權(quán)利性質(zhì)相同。
當(dāng)兩者不相同時(shí),一般不能作為可比實(shí)例。例如:國家所有的土地與農(nóng)民集體所有的土地的權(quán)利性質(zhì)不同;出讓土地使用權(quán)與劃撥土地使用權(quán)的權(quán)利性質(zhì)不同;商品住宅與經(jīng)濟(jì)適用住房、房改所購住房的權(quán)利性質(zhì)不同。因此,如果估價(jià)對象是出讓土地使用權(quán)或出讓土地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn),則應(yīng)選取出讓土地使用權(quán)或出讓土地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例,而不應(yīng)選取劃撥土地使用權(quán)或劃撥土地使用權(quán)土地上的房地產(chǎn)的交易實(shí)例。
(5)可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng)。
例如估價(jià)對象為一宗土地,則選取的可比實(shí)例的土地面積應(yīng)與該宗土地的面積差不多大小,既不能過大也不能過小。選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對象規(guī)模的0.5—2范圍內(nèi),即:
0.5≤可比實(shí)例規(guī)模/估價(jià)實(shí)例規(guī)模≤2
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