房地產(chǎn)估價師《制度與政策》第九章（3）

　　8. 管理規(guī)約

　　性質(zhì)

　　由全體業(yè)主承諾共同訂立的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關物業(yè)使用、維護和管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范

　　調(diào)整業(yè)主之間權利與義務的文件（注意不是調(diào)整業(yè)主與物業(yè)公司的關系）

　　以前叫業(yè)主公約

　　程序（兩步）

　　建設單位制定臨時管理規(guī)約，在銷售時向買受人明示

　　業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，由籌備組擬定管理規(guī)約草案，經(jīng)業(yè)主大會討論通過生效

　　9. 物業(yè)管理的委托方－業(yè)主，具體分三類主體

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　銷售型房屋，在建成與銷售之前，產(chǎn)權歸開發(fā)企業(yè)，由開發(fā)商首次選騁物業(yè)服務企業(yè)

　　自持或出租型的房屋，產(chǎn)權始終歸開發(fā)商，可委托物業(yè)管理

　　公房出售單位

　　業(yè)主大會

　　業(yè)主入住達到一定時間或一定比例時，要成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會

　　業(yè)主大會成立后由其選騁物業(yè)公司，與物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同

　　10. 物業(yè)管理業(yè)務的獲得－招投標方式

　　公開招標－適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)

　　邀請招標

　　協(xié)議方式－投標人少于3個或住宅規(guī)模較小，經(jīng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)管理部門批準可協(xié)議

　　11. 物業(yè)服務合同

　　性質(zhì)

　　屬于委托合同，委托人是業(yè)主或業(yè)主大會，受托人是物業(yè)服務企業(yè)，受托人以委托人的名義為委托人進行物業(yè)管理，委托人支付報酬

　　類型

　　前期物業(yè)服務合同－開發(fā)企業(yè)或公房出售單位與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的

　　物業(yè)服務合同－業(yè)主委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的，該合同一簽訂，前期物業(yè)服務合同失效

　　內(nèi)容

　　對物業(yè)管理服務事項、服務質(zhì)量、費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等進行約定

　　12. 物業(yè)服務收費原則

　　合理、公開的原則

　　費用與服務水平相適應的原則（注意不是費用與經(jīng)濟水平相適應）

　　長遠應由物業(yè)委托者和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商，按質(zhì)論價、質(zhì)價相符

　　13. 物業(yè)服務收費的價格管理方式

　　管理方式

　　區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價

　　政府指導價

　　由價格主管部門會同有關部門制定基準價及其浮動幅度，定期公布

　　市場調(diào)節(jié)價

　　在合同中約定

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