房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》復(fù)習(xí)要點(diǎn)（7）

　　第五節(jié) 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在由估價(jià)目的決定的某個(gè)特定時(shí)間的價(jià)值。

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)的確定在先，評(píng)估價(jià)值確定在后。

　　評(píng)估現(xiàn)值的一般將實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象期間或者估價(jià)作業(yè)日期內(nèi)的某個(gè)日期（特別是完成實(shí)地查看之日）確定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)還可以是過去或者未來，由估價(jià)目的決定。

　　估價(jià)中要注意估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價(jià)目的是龍頭。

　　■原因

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)狀況也隨時(shí)間變化，所以房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格也隨時(shí)間變化。

　　價(jià)值與時(shí)間密不可分，每一個(gè)價(jià)值都對(duì)應(yīng)一個(gè)時(shí)間，不存在沒有時(shí)間的價(jià)值。

　　■意義 說明評(píng)估價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。 表明評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值的時(shí)間界限。

　　五種估價(jià)時(shí)點(diǎn)與狀況組合

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn) 估價(jià)對(duì)象狀況 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 一般情況

　　過去（回顧性估價(jià)） 過去 過去 房地產(chǎn)糾紛案件，特別是對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議而引起的復(fù)核或鑒定估價(jià)

　　現(xiàn)在 過去 現(xiàn)在 大多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中

　　現(xiàn)在 最常見，也包括在建工程估價(jià)

　　未來 評(píng)估期房的價(jià)值

　　未來（預(yù)測(cè)性估價(jià)） 未來 未來 多出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)、為房地產(chǎn)投資分析提供價(jià)值依據(jù)，特別是預(yù)估房地產(chǎn)未來開發(fā)完成后的價(jià)值

　　在建工程的評(píng)估

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況－在建工程現(xiàn)值評(píng)估

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來狀況－預(yù)售或預(yù)購價(jià)值

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)象為未來狀況－在未來建成時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值

　　某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受保險(xiǎn)公司的委托，對(duì)被火災(zāi)完全燒毀的房屋進(jìn)行價(jià)值鑒定，為保險(xiǎn)理賠提供參考價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，則其估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分別為（ 　）。【2008年真題】
　　A．估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過去
　　B．估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在
　　C．估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在
　　D．估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過去

　　【答案】C

　　以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為（ 　）?！?007年真題】
　　A．簽訂估價(jià)委托合同之日
　　B．發(fā)放抵押貸款之日
　　C．完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看之日
　　D．未來處置抵押房地產(chǎn)之日

　　【答案】C

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