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房地產(chǎn)估價師《案例分析》第一章沖刺內(nèi)容(11)

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  二)收益法運用可能出現(xiàn)的錯誤(2003指錯題、2004指錯題、2005改錯題、2008指錯題)

  1.確定年凈收益可能存在的錯誤

  (1)出租型房地產(chǎn)

  1)租賃收入應(yīng)包括租金收入和租賃保證金或押金等的利息收入。否則,存在錯誤。如年有效毛收入中押金收益也應(yīng)乘出租率;

  2)扣除項目及出租經(jīng)營支出項目應(yīng)符合規(guī)定,不要漏項或多項:如押金的利息不應(yīng)計算管理費

  ①出租經(jīng)營支出項目不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費、土地攤提費、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費用等,即純收益中包含以上各項。否則,存在錯誤。

 ?、诒仨毧鄢Ia(chǎn)經(jīng)營費用和其他資產(chǎn)產(chǎn)生的收益,租賃收入一般要扣除維修費、管理費、保險費、房產(chǎn)稅和租賃費用、租賃稅費等(具體依據(jù)租約決定)。否則,存在錯誤。

  ③年運營費用中不應(yīng)計算土地使用費

 ?、鼙kU計算基數(shù)錯,不應(yīng)以年租金收入為基數(shù),應(yīng)以建筑物現(xiàn)值為基數(shù)計算;

  ⑤年管理費的計算基礎(chǔ)錯誤;確定管理費率缺理由

  3)應(yīng)考慮租賃合同的約定(合同有效期內(nèi)采用約定租金,之后采用客觀租金)。否則,存在錯誤。

  4)不采用實際收益,而應(yīng)采取客觀收益。否則,存在錯誤。

  5)沒有考慮出租率(空置率)或入住率或滿客率、租金損失率、使用面積系數(shù)。

  例如2003年指錯題:一層有效毛收入計算錯,未考慮空置及租金損失率(出租率)影響;六層有效毛收入計算錯,來考慮使用面積系數(shù);

  6)計算毛收入時,套用的天數(shù)或面積錯誤。

  7)收益中沒有包括有形收益、無形收益。租金內(nèi)涵不清楚,沒有指明是否包括水電費、物業(yè)費等。

  8)租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為具體數(shù)字,而非一個大約的范圍。

  9)未考慮未來收益的變化。

  (2)自營型房地產(chǎn)

  1)扣除項目一定要全面。

 ?、俳?jīng)營型凈收益=銷售收入-銷售成本-經(jīng)營費用-銷售稅費-管理費用-財務(wù)費用-商業(yè)利潤

 ?、谏a(chǎn)型凈收益=銷售收入-生產(chǎn)成本-銷售費用-銷售稅費-管理費用-財務(wù)費用-廠商利潤

  2)注意收益的客觀性。不能憑公司經(jīng)驗、公司財務(wù)利潤、公司的……(實際成本)

  3)扣除設(shè)備帶來的收益。

  4)考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來的收益。

  5)注意重復(fù)計算(企業(yè)自營房屋;酒店配電房、大堂等易重復(fù)計算)。大堂為整個酒店服務(wù),不能單獨計算,床位、餐飲已包含大堂:配電室為整個酒店服務(wù),不能單獨計算價格。

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責(zé)任編輯:無為

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發(fā)布:2007-07-11 11:32    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關(guān)閉]
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