房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》第一章沖刺內(nèi)容（11）

　　二）收益法運(yùn)用可能出現(xiàn)的錯(cuò)誤（2003指錯(cuò)題、2004指錯(cuò)題、2005改錯(cuò)題、2008指錯(cuò)題）

　　1.確定年凈收益可能存在的錯(cuò)誤

　?。?）出租型房地產(chǎn)

　　1）租賃收入應(yīng)包括租金收入和租賃保證金或押金等的利息收入。否則，存在錯(cuò)誤。如年有效毛收入中押金收益也應(yīng)乘出租率；

　　2）扣除項(xiàng)目及出租經(jīng)營支出項(xiàng)目應(yīng)符合規(guī)定，不要漏項(xiàng)或多項(xiàng)：如押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)

　　①出租經(jīng)營支出項(xiàng)目不包含所得稅、抵押貸款償還額、建筑物折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用等，即純收益中包含以上各項(xiàng)。否則，存在錯(cuò)誤。

　　②必須扣除正常生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用和其他資產(chǎn)產(chǎn)生的收益，租賃收入一般要扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房產(chǎn)稅和租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)等（具體依據(jù)租約決定）。否則，存在錯(cuò)誤。

　?、勰赀\(yùn)營費(fèi)用中不應(yīng)計(jì)算土地使用費(fèi)

　?、鼙ｋU(xiǎn)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，不應(yīng)以年租金收入為基數(shù)，應(yīng)以建筑物現(xiàn)值為基數(shù)計(jì)算；

　　⑤年管理費(fèi)的計(jì)算基礎(chǔ)錯(cuò)誤；確定管理費(fèi)率缺理由

　　3）應(yīng)考慮租賃合同的約定（合同有效期內(nèi)采用約定租金，之后采用客觀租金）。否則，存在錯(cuò)誤。

　　4）不采用實(shí)際收益，而應(yīng)采取客觀收益。否則，存在錯(cuò)誤。

　　5）沒有考慮出租率（空置率）或入住率或滿客率、租金損失率、使用面積系數(shù)。

　　例如2003年指錯(cuò)題：一層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮空置及租金損失率（出租率）影響；六層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，來考慮使用面積系數(shù)；

　　6）計(jì)算毛收入時(shí)，套用的天數(shù)或面積錯(cuò)誤。

　　7）收益中沒有包括有形收益、無形收益。租金內(nèi)涵不清楚，沒有指明是否包括水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等。

　　8）租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為具體數(shù)字，而非一個(gè)大約的范圍。

　　9）未考慮未來收益的變化。

　?。?）自營型房地產(chǎn)

　　1）扣除項(xiàng)目一定要全面。

　?、俳?jīng)營型凈收益=銷售收入-銷售成本-經(jīng)營費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤

　?、谏a(chǎn)型凈收益=銷售收入-生產(chǎn)成本-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-廠商利潤

　　2）注意收益的客觀性。不能憑公司經(jīng)驗(yàn)、公司財(cái)務(wù)利潤、公司的……（實(shí)際成本）

　　3）扣除設(shè)備帶來的收益。

　　4）考慮扣掉不屬房地產(chǎn)帶來的收益。

　　5）注意重復(fù)計(jì)算（企業(yè)自營房屋；酒店配電房、大堂等易重復(fù)計(jì)算）。大堂為整個(gè)酒店服務(wù)，不能單獨(dú)計(jì)算，床位、餐飲已包含大堂：配電室為整個(gè)酒店服務(wù)，不能單獨(dú)計(jì)算價(jià)格。

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