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商業(yè)地產管理系統

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房地產估價師經營與管理課程講義(18)

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  第三節(jié) 房地產市場的特性與功能

  1.房地產市場的特性(6特性)

  市場供給的壟斷性

  市場需求的廣泛性和多樣性

  市場交易的復雜性

  市場價格與位置密切相關

  存在廣泛的經濟外部性

  市場信息不對稱性

  【重點難點】經濟外部性

  正外部性

  經濟行為活動使他人受益,而受益者無須花代價(基礎設施建設)

  負外部性

  經濟行為個體的動使他人或社會受損,卻沒有為此承擔成本(建造紙廠使周圍房價下降)

  【重點難點】市場信息的不對稱性

  概念

  指在市場交易中,產品的賣方和買方對產品的質量、性能等所擁有的信息是不以稱的

  一般情況

  房地產市場中賣方對信息的了解程度遠遠高于買方,使消費者的利益容易受到損害

  解決信息不對稱的途徑

  發(fā)展房地產估價等專業(yè)服務-提高專業(yè)水平

  政府加強房地產市場信息的發(fā)布工作-提高高層透明度

  2.房地產市場的功能(五方面)

  配置存量房地產資源和利益

  顯示房地產市場需求變化

  指導供給以適應需求變化

  指導政府制定科學的土地供給計劃

  引導需求適應供給條件的變化

  【要點】配置資源,反應需求,指導供給,指導管理,引導需求

  【重點】引起需求增加或減少的原因

  未來預期收益變化

  政府稅收政策的影響

  收入水平變化或消費品味變化

  原用于其他方面資金的介入

  土地供給的變化

  【重點】供給如何適應需求

  新建或改變用途

  可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化(房價高了,租房的需求就大了)

  【2005年真題】

  如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價持續(xù)以大幅度上漲,那么該類型物業(yè)的出租需求就會()
  A.減少
  B.增加
  C.不變
  D.同步遞減

  【答案】B
  【解析】某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化。售價太高,對出租住宅的需求就會增加。

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發(fā)布:2007-07-11 11:46    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關閉]
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