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房地產估價師經營與管理課程講義（18）
第三節(jié) 房地產市場的特性與功能
1．房地產市場的特性（6特性）
市場供給的壟斷性
市場需求的廣泛性和多樣性
市場交易的復雜性
市場價格與位置密切相關
存在廣泛的經濟外部性
市場信息不對稱性
【重點難點】經濟外部性
正外部性
經濟行為活動使他人受益，而受益者無須花代價（基礎設施建設）
負外部性
經濟行為個體的動使他人或社會受損，卻沒有為此承擔成本（建造紙廠使周圍房價下降）
【重點難點】市場信息的不對稱性
概念
指在市場交易中，產品的賣方和買方對產品的質量、性能等所擁有的信息是不以稱的
一般情況
房地產市場中賣方對信息的了解程度遠遠高于買方，使消費者的利益容易受到損害
解決信息不對稱的途徑
發(fā)展房地產估價等專業(yè)服務－提高專業(yè)水平
政府加強房地產市場信息的發(fā)布工作－提高高層透明度
2．房地產市場的功能（五方面）
配置存量房地產資源和利益
顯示房地產市場需求變化
指導供給以適應需求變化
指導政府制定科學的土地供給計劃
引導需求適應供給條件的變化
【要點】配置資源，反應需求，指導供給，指導管理，引導需求
【重點】引起需求增加或減少的原因
未來預期收益變化
政府稅收政策的影響
收入水平變化或消費品味變化
原用于其他方面資金的介入
土地供給的變化
【重點】供給如何適應需求
新建或改變用途
可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化（房價高了，租房的需求就大了）
【2005年真題】
如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價持續(xù)以大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會（）
A．減少
B．增加
C．不變
D．同步遞減
【答案】B
【解析】某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化。售價太高，對出租住宅的需求就會增加。
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