降息促二手房價格上揚 下半年市場可能平穩(wěn)

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買家出手速度變快

           中原地產(chǎn)疊彩園分行的銷售人員透露，目前整個廣州大道南板塊的買家數(shù)量相比3月份增加非常明顯，但是放盤的數(shù)量卻和之前持平，可以明顯感覺到買家出手的速度變快，只要和市場價差不多，買家都比較愿意接受，沒有像此前那樣有強烈的壓價欲望。

           “5、6月份成交量大概比3月份多了50%，成交十分活躍，但是價格并未有明顯上漲。”

          “看樓客明顯增多了?！睗M堂紅研究部高級研究經(jīng)理周峰也向記者表示，尤其是一些觀望了半年或以上的“熟客”。而監(jiān)控顯示，6月二手住宅的看樓量環(huán)比增加14.1%，業(yè)主放盤量環(huán)比增加6.8%，供需同步增加直接帶來了交投的上升?！俺山凰俣扔兴涌炝恕?。

           合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明向記者表示，在6月份所錄得的不少中小戶型二手房成交個案當中，很多買家從開始看房到?jīng)Q定買房，基本在一個月之內(nèi)完成。不少從年初已開始看房、但因預(yù)期樓價仍有進一步松動空間而遲遲未出手的準買家，也在6月份加速入市成交。

          在這種背景下，滿堂紅數(shù)據(jù)顯示， 6月成交量創(chuàng)出今年上半年新高，環(huán)比5月大增26%。不僅僅只是廣州市場， 6月份，北京、上海、深圳、天津、成都等5個城市二手房成交量繼續(xù)攀升，再次刷新2011年調(diào)控以來的單月最高成交紀錄。

           而且，隨著利率下調(diào)和信貸的寬松，廣州二手房市場上，按揭購房比例已經(jīng)回升到限購前水平，按揭購房的首次置業(yè)個案套均總價迅速上升到122.4萬元/套，而5月份僅為113.6萬元/套而已。

一、二手房價格差距縮小

           然而，對于買家來說，不好的一個消息是，利率下調(diào)、貸款放松的同時，也將面臨均價的上漲。

         “以前市場價150萬元，小業(yè)主放盤158萬元，但是你可以砍到150萬元，甚至148萬元。但是現(xiàn)在，能砍到152萬元可能就不錯了?！绷貉嗝飨蛴浾吲e例。與發(fā)展商有資金壓力、有業(yè)績需求不一樣，小業(yè)主是無債一身輕，二手房的價格反應(yīng)比一手房更為靈敏，漲起來也更為迅速。相對來說，一手房的價格反而平穩(wěn)。于是兩相對比可以發(fā)現(xiàn)，一、二手房價格的差距，隨著兩次降息之后進一步縮小。

           不過，從整體成交來看，均價并沒有單個樓盤表現(xiàn)那么迅猛。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，2012年6月廣州二手住宅成交均價為16844元/平方米，環(huán)比2012年5月上升5.6%。滿堂紅的數(shù)據(jù)顯示，6月份全市二手住宅成交均價為14995元/平方米，環(huán)比5月份微升0.5%。

下半年二手房價依然會保持平穩(wěn)

        二手房小業(yè)主的惜售和漲價，在一定程度上還是導(dǎo)致了二手市場需求的分流。中原集團研究中心高級經(jīng)理瞿安新向記者表示，一是不同于新房市場上開發(fā)商迫于資金壓力選擇降價促銷，二手房業(yè)主的資金壓力較小，而且限購又導(dǎo)致業(yè)主惜售心態(tài)加劇，因此二手房降價幅度小于新房市場。

         由于新房市場價格相對更為優(yōu)惠，而且交易稅費種類相對較少，致使二手房需求遭遇 分流。

          根據(jù)中原集團研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京、廣州和深圳二手住宅成交面積占比分別較2011年回落6.3、14.5、13.6個百分點；上海和天津二手住宅成交占比盡管比2011年略有增加，但是和2009年峰值相比仍有所回落。

          郊區(qū)二手住宅成交占比回落的幅度明顯高于中心區(qū)和次中心區(qū)。如深圳今年上半年全市二手住宅占比較2011年回落了13.6個百分點。其中，中心區(qū)回落了4.4個百分點，次中心區(qū)回落了11.3個百分點，而郊區(qū)則回落了16.9個百分點。這主要是由于郊區(qū)、次中心區(qū)降價優(yōu)惠幅度較大的新房項目較多，因此對于周邊二手房需求分流較多；而中心區(qū)降價優(yōu)惠幅度較大的新房項目較少，對于周邊二手房需求的分流也較少。

展望后市，中原集團研究中心高級經(jīng)理瞿安新預(yù)計，下半年二手房成交仍將保持活躍，價格依然會保持平穩(wěn)。