謹(jǐn)記十條法律細(xì)節(jié)，防止二手房交易吃虧

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    在二手房的交易過(guò)程中，存在著很多的法律方面的細(xì)節(jié)問(wèn)題，這些問(wèn)題都需要購(gòu)房者自己去驗(yàn)證，那二手房交易時(shí)有哪些需要注意的事項(xiàng)呢？現(xiàn)在我們就來(lái)總結(jié)一下。

    二手房交易需要注意的法律細(xì)節(jié)

    （ 1 ）房屋手續(xù)是否齊全

    房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋，房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。

    （ 2 ）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

    有些房屋有好多個(gè)共有人，如繼承人共有、家庭共有、夫妻共有，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。

    （3 ）交易房屋是否在租

    “ 買(mǎi)賣(mài)不破租賃 ” ，買(mǎi)受人有可能不能及時(shí)入住房屋。

    （4 ）土地情況是否清晰

    二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利。

    （ 5 ）市政規(guī)劃是否影響

    房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格，買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

    （6 ）福利房屋是否合法

    房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與法律沖突。

    （7 ）單位房屋是否侵權(quán)

    單位房屋有成本價(jià)職工住房和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)職工住房，均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房單位一般享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

    （8 ）物業(yè)費(fèi)用及公用事業(yè)費(fèi)用是否拖欠

    買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。

    （9 ）戶口問(wèn)題

    二手房中可能會(huì)有歷史戶口問(wèn)題，可能上上家的戶口還沒(méi)有遷移走。買(mǎi)家可先聘請(qǐng)律師向公安戶籍部門(mén)查詢戶籍信息。法院不受理遷移戶口，律師建議在合同中約定相應(yīng)的違約責(zé)任，一定期限內(nèi)上家將所有現(xiàn)存戶口遷移，否則需要支付違約金（一般可以約定每逾期一日承擔(dān)房?jī)r(jià)的萬(wàn)分之五作為違約金）。

    （10 ）合同內(nèi)容明確

    合同內(nèi)容明確應(yīng)當(dāng)包括：合同主體、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、簽訂日期等。