“以房養(yǎng)老”推廣效果難預(yù)測，養(yǎng)老地產(chǎn)前景可期

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    《意見》一出臺(tái)，便引發(fā)了社會(huì)熱烈的討論。從此前的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，北京、上海、南京等地均不同程度地嘗過“以房養(yǎng)老”這只“螃蟹”，但均因效果不理想而進(jìn)展緩慢。同時(shí)，國內(nèi)也已經(jīng)有不少開發(fā)商諸如萬科、遠(yuǎn)洋等企業(yè)早已布局這一市場，但均未能產(chǎn)生很好的效益。那么，此次《意見》出臺(tái)后將會(huì)對(duì)養(yǎng)老市場產(chǎn)生怎樣的影響呢？

    推廣面臨障礙

    研究報(bào)告中提到，事實(shí)上，國內(nèi)“以房養(yǎng)老”已試點(diǎn)多年，但多種因素導(dǎo)致推廣緩慢。

    李瑩認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”是一種新型的養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，即住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押出去，在繼續(xù)享有住房使用權(quán)的情況下，取得一定數(shù)額的養(yǎng)老金，對(duì)于退休后收入較少、子女能力有限的老人而言，可以作為養(yǎng)老金的一項(xiàng)補(bǔ)充。這種養(yǎng)老模式在國外的運(yùn)作較為成熟，我國部分城市在五六年前開展過這類業(yè)務(wù)試點(diǎn)，包括北京、上海、南京等地，但真正辦理“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的老人數(shù)量并不多。

    目前來看，“以房養(yǎng)老”模式在我國推行存在一定的障礙，主要是受到固有的社會(huì)觀念影響，并且缺乏與之相對(duì)應(yīng)的一套法律法規(guī)。首先，中國人具有強(qiáng)烈的家庭觀念，老人們普遍存在把房產(chǎn)留給子孫的觀念；其次，目前大部分金融機(jī)構(gòu)提供的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品為10年期產(chǎn)品，時(shí)間過短，難以滿足老人的實(shí)際養(yǎng)老需求；第三，缺乏對(duì)金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管體系，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)辦理存在風(fēng)險(xiǎn)性，老人擔(dān)憂機(jī)構(gòu)提前將房產(chǎn)售出或者合同未到期時(shí)機(jī)構(gòu)倒閉等問題。

    偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴記者，目前實(shí)際的 “以房養(yǎng)老”大都發(fā)生在家庭內(nèi)部，大致分為以下幾種形式：父母接受子女的養(yǎng)老資金支持和日常照料，作為對(duì)價(jià)，身后以遺囑繼承的方式將房產(chǎn)給予提供資金和照料的子女繼承；子女出資為父母購買郊區(qū)的養(yǎng)老公寓或繳納養(yǎng)老院費(fèi)用，父母將城區(qū)的房屋贈(zèng)予子女居??；無子女的老人接受旁系晚輩的養(yǎng)老金饋贈(zèng)和日常照料，身后以遺囑繼承的方式將房產(chǎn)給予提供資金和照料的旁系晚輩繼承。這些發(fā)生在家庭內(nèi)部的“以房養(yǎng)老”似乎更符合中國人的情感倫理和家庭觀念。

    胡景暉強(qiáng)調(diào)，目前銀行之所以開展的“以房養(yǎng)老”、“倒按揭”業(yè)務(wù)極其有限，主要是因?yàn)檫@些用來做“倒按揭”的抵押房產(chǎn)房齡較老，70年土地使用權(quán)所剩時(shí)間不多，房屋價(jià)值難以認(rèn)定所致。

    胡景暉表示，從2007年北京石景山區(qū)的“養(yǎng)老房屋銀行”、上海公積金管理中心的“以房養(yǎng)老”，到2011年中信銀行也推出了基于老年借記卡的“倒按揭”業(yè)務(wù)，或因養(yǎng)老觀念不合，或因申請(qǐng)門檻過高，最終均以失敗告終。

    養(yǎng)老地產(chǎn)前景可期

    盡管“以房養(yǎng)老”在國內(nèi)的實(shí)踐效果并不理想，但記者接觸的多位市場人士均對(duì)這一市場前景表示樂觀，認(rèn)為在國家政策的支持下，將會(huì)產(chǎn)生更大的購房需求量，同時(shí)這一市場將會(huì)有一個(gè)較大的加速發(fā)展，未來市場規(guī)模也將非?？捎^。

    李瑩表示，盡管“以房養(yǎng)老”實(shí)施情況并不理想，但其概念可能會(huì)催生更多的購房需求。 “以房養(yǎng)老”模式，顧名思義，即用房子來養(yǎng)老，而國家層面提出這一方式推廣試點(diǎn)，給房屋賦予了養(yǎng)老的特殊功能，再度強(qiáng)化了房子在中國人心中的重要性，這對(duì)于房地產(chǎn)市場將起到間接的促進(jìn)作用。

    李瑩表示，我國養(yǎng)老體系尚不健全，老齡化加速，老年人數(shù)量快速膨脹，存在一定的養(yǎng)老金支付危機(jī)，或者說養(yǎng)老金總體趨勢是不足的。在這一背景下，人們?yōu)榱嗽谕砟暧凶銐虻谋Ｕ希瑢?duì)房子更為依賴，購房動(dòng)力增強(qiáng)，從而間接推動(dòng)房地產(chǎn)市場成交量上行。

    同時(shí)，老齡人口的增長讓越來越多的房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，包括萬科、保利、遠(yuǎn)洋、首創(chuàng)等。李瑩認(rèn)為，此次國務(wù)院發(fā)布的文件中明確提到，未來養(yǎng)老服務(wù)業(yè)將是政府托底，市場為主體。為了鼓勵(lì)市場力量參與養(yǎng)老事業(yè)，預(yù)計(jì)國家將出臺(tái)一定的優(yōu)惠政策，那么除了金融保險(xiǎn)公司以外，房地產(chǎn)企業(yè)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中也將有不小的發(fā)展空間。據(jù)初步預(yù)計(jì)，到2020年，我國60周歲以上的人口將超2．45億，意味著未來幾年將有過億套養(yǎng)老住房需求，這對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)是一項(xiàng)利好因素。

    偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉則告訴本報(bào)記者，“以房養(yǎng)老”的核心在于如何真正盤活閑置的住房，為保證房屋高效、可持續(xù)利用，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)民營化、運(yùn)營模式金融化、中介機(jī)構(gòu)嵌入化將成為未來“以房養(yǎng)老”模式的三大必然趨勢。