房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理課程講義（8）

　　2.房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) （8+6）

　　2.1 房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的概念與種類

　　概念

　　又稱為不可分散風(fēng)險(xiǎn)或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

　　系統(tǒng)投資風(fēng)險(xiǎn)中無(wú)法在投資組合內(nèi)部分散、抵消的風(fēng)險(xiǎn)

　　種類（八種）

　　通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)（購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)）

　　市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

　　周期風(fēng)險(xiǎn)

　　變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

　　利率風(fēng)險(xiǎn)

　　政策風(fēng)險(xiǎn)

　　政治風(fēng)險(xiǎn)－危害最大的一種

　　或然損失風(fēng)險(xiǎn)

　　【2007年真題】

　　系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是指?jìng)€(gè)別投資風(fēng)險(xiǎn)中可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消的那部分風(fēng)險(xiǎn)。 （ ）

　　【答案】×
　　【解析】參見定義

　　2.2 通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)（購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)）

　　通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購(gòu)買力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

　　其實(shí)質(zhì)是通貨膨脹導(dǎo)致未來(lái)收益的價(jià)值下降

　　以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長(zhǎng)，投資者所承擔(dān)的購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)越大，實(shí)際上承擔(dān)了本應(yīng)由承租人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)

　　通過(guò)適當(dāng)調(diào)整其要求的最低收益率來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)實(shí)際收益率的影響程度

　　2.3 市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)

　　供求關(guān)系的變化會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)與租金水平的變化

　　2.4 周期風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

　　2.5 變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

　　指急于將房地產(chǎn)兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)

　　2.6 利率風(fēng)險(xiǎn)

　　利率調(diào)升對(duì)房地產(chǎn)投資的影響（三方面）

　　折現(xiàn)率提高，折現(xiàn)后的價(jià)值變小，導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損

　　加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難

　　還會(huì)抵制房地產(chǎn)需求，導(dǎo)致價(jià)格下降

　　固定利率貸款

　　實(shí)質(zhì)上是把利率風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給金融機(jī)構(gòu)

　　【2006年真題】

　　提高貸款利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要有（ ）
　　A．導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值下降
　　B．導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值上升
　　C．加大投資者債務(wù)負(fù)擔(dān)
　　D．抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求
　　E．增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求

　　【答案】ACD

　　【2007年真題】

　　下列風(fēng)險(xiǎn)中屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（ ）。
　　A．比較風(fēng)險(xiǎn)
　　B．市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)
　　C．未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)
　　D．持有期風(fēng)險(xiǎn)

　　【答案】B
　　【解析】八大系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

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