房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理課程講義（8）

　　2.房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風險 （8+6）

　　2.1 房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風險的概念與種類

　　概念

　　又稱為不可分散風險或市場風險

　　系統(tǒng)投資風險中無法在投資組合內(nèi)部分散、抵消的風險

　　種類（八種）

　　通貨膨脹風險（購買力風險）

　　市場供求風險

　　周期風險

　　變現(xiàn)風險

　　利率風險

　　政策風險

　　政治風險－危害最大的一種

　　或然損失風險

　　【2007年真題】

　　系統(tǒng)風險是指個別投資風險中可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消的那部分風險。 （ ）

　　【答案】×
　　【解析】參見定義

　　2.2 通貨膨脹風險（購買力風險）

　　通貨膨脹風險是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風險

　　其實質(zhì)是通貨膨脹導(dǎo)致未來收益的價值下降

　　以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔的購買力風險越大，實際上承擔了本應(yīng)由承租人承擔的風險

　　通過適當調(diào)整其要求的最低收益率來降低風險對實際收益率的影響程度

　　2.3 市場供求風險

　　供求關(guān)系的變化會造成房地產(chǎn)價格的波動與租金水平的變化

　　2.4 周期風險

　　房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風險

　　2.5 變現(xiàn)風險

　　指急于將房地產(chǎn)兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風險

　　2.6 利率風險

　　利率調(diào)升對房地產(chǎn)投資的影響（三方面）

　　折現(xiàn)率提高，折現(xiàn)后的價值變小，導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損

　　加大投資者的債務(wù)負擔，導(dǎo)致還貸困難

　　還會抵制房地產(chǎn)需求，導(dǎo)致價格下降

　　固定利率貸款

　　實質(zhì)上是把利率風險轉(zhuǎn)嫁給金融機構(gòu)

　　【2006年真題】

　　提高貸款利率對房地產(chǎn)市場的影響主要有（ ）
　　A．導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值下降
　　B．導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值上升
　　C．加大投資者債務(wù)負擔
　　D．抑制房地產(chǎn)市場需求
　　E．增加房地產(chǎn)市場需求

　　【答案】ACD

　　【2007年真題】

　　下列風險中屬于系統(tǒng)風險的是（ ）。
　　A．比較風險
　　B．市場供求風險
　　C．未來運營費用風險
　　D．持有期風險

　　【答案】B
　　【解析】八大系統(tǒng)風險。

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