房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析課程講義（2）

　　5.1　成本法的基本原理

　　5.1.1　成本法的概念

　　成本法是先求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

　　成本法也可以說(shuō)是以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)測(cè)算房地產(chǎn)價(jià)格的方法。所以，成本法這個(gè)概念中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是指價(jià)格。但在該方法中也用到了通常意義上的成本。因此，在遇到“成本”一詞時(shí)，要注意根據(jù)上下文的內(nèi)容判定其具體所指。

　　5.1.2　成本法的理論依據(jù)

　　成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論——商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。具體又可以分為從賣方的角度來(lái)看和從買方的角度來(lái)看。從賣方的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其過(guò)去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過(guò)去的投入，具體一點(diǎn)講，是賣方愿意接受的最低價(jià)格，不能低于他為開(kāi)發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)，如果低于該代價(jià)，他就要虧本。從買方的角度來(lái)看，房地產(chǎn)的價(jià)格是基于社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類似于“替代原理”，具體一點(diǎn)講，是買方愿意支付的最高價(jià)格，不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)，如果高于該代價(jià)，他還不如自己開(kāi)發(fā)建設(shè)（或者委托另外的人開(kāi)發(fā)建設(shè)）。例如，該房地產(chǎn)為土地與建筑物合成體的房地產(chǎn)時(shí)，買方在確定購(gòu)買價(jià)格時(shí)通常會(huì)這樣考慮：如果自己另外購(gòu)買一塊相當(dāng)?shù)耐恋?，它的現(xiàn)時(shí)價(jià)格是多少，然后在該塊土地上建造類似的建筑物，它的現(xiàn)時(shí)費(fèi)用又是多少，此兩者之和即為自己愿意支付的最高價(jià)格。如果所購(gòu)買的房地產(chǎn)中的建筑物是舊的，通常還要考慮建筑物的折舊，即還要減價(jià)。

　　由上可見(jiàn)，一個(gè)是不低于開(kāi)發(fā)建設(shè)已經(jīng)花費(fèi)的代價(jià)，一個(gè)是不高于預(yù)計(jì)重新開(kāi)發(fā)建設(shè)所需花費(fèi)的代價(jià)，買賣雙方可以接受的共同點(diǎn)必然是正常的代價(jià)（包含正常的費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)）。因此，估價(jià)人員便可以根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)估價(jià)對(duì)象所需的正常費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)之和來(lái)測(cè)算其價(jià)格。

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