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房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》備考資料(12)
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四、最高最佳使用分析
房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最有效使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行,經(jīng)充分合理論證,能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用。根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處的地理位置、規(guī)模以及其設(shè)計(jì)方案,根據(jù)最高最佳使用原則,本估價(jià)報(bào)告中估價(jià)對(duì)象作為集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為其最高最佳使用。
五、估價(jià)方法選用
根據(jù)委托人的估價(jià)目的和要求,并根據(jù)估價(jià)對(duì)象為在建工程這一特點(diǎn),本報(bào)告采用假設(shè)開發(fā)法與成本法進(jìn)行評(píng)估。
六、估價(jià)測(cè)算過程
?。?一 ) 假設(shè)開發(fā)法估價(jià)過程
具體技術(shù)思路為:在合理估計(jì)建設(shè)期的基礎(chǔ)上,首先運(yùn)用市場比較法、收益法估算估價(jià)對(duì)象在未來建成狀態(tài)的市場總值,扣減目前尚未投入的建安費(fèi),配套費(fèi)以及管理費(fèi)、銷售稅費(fèi)等得出估價(jià) 對(duì)象目前狀態(tài)下的市場價(jià)格。由于估價(jià)對(duì)象建筑面積及建設(shè)的項(xiàng)目規(guī)模較大,比較 XX 市相同規(guī)模物業(yè)的建設(shè)期以及定額規(guī)定的建設(shè)期,確定其開發(fā)期為 18 個(gè)月。本報(bào)告在測(cè)算中考慮資金的時(shí)間價(jià)值,將各期資金投入和銷售收入折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值,并基于如下假設(shè)進(jìn)行折現(xiàn):
所有投資均在各期期中一次性實(shí)現(xiàn)。銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現(xiàn)。報(bào)酬率確定為 7 . 55 % ( 詳情見后 ) .故本報(bào)告采用動(dòng)態(tài)方式進(jìn)行測(cè)算。
基本計(jì)算公式為:
P=P ` -(A+B+C 十 D)
其中 ( 以下各個(gè)項(xiàng)目費(fèi)用均為折現(xiàn)值 ) :
P :估價(jià)對(duì)象目前狀態(tài)價(jià)格
P `:項(xiàng)目全部建成后銷售價(jià)格
A :續(xù)建成本
B :管理費(fèi)用
C :銷售稅費(fèi)
D :買方購買在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)稅費(fèi)
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