商業(yè)地產(chǎn)管理系統(tǒng)
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2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》第七章知識點（2）
4. 不確定型決策方法
概念
未來事件的狀態(tài)是否發(fā)生不能肯定，且概率也不能確定
一般要依靠決策者的個人經(jīng)驗、分析判斷能力和創(chuàng)造能力，借助于經(jīng)驗方法
具體方法
小中取大法
大中取大法
最小最大后悔值法
5. 房地產(chǎn)投資決策
房地產(chǎn)投資決策的核心（三個方面）
準(zhǔn)確估算投資收益
分析投資面臨的風(fēng)險
在權(quán)衡收益和風(fēng)險的基礎(chǔ)上作出投資決策
房地產(chǎn)投資決策的階段（三個階段）
策略階段－界定可接受的收益和風(fēng)險
分析階段－衡量可能的收益與風(fēng)險
決策階段－評估各種收益與風(fēng)險
6. 房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素（8大因素）
不確定因素 不確定的原因 土地費用 土地成本占總成本比重大招掛掛的出讓方式使土地價格難以確定 建筑安裝工程費 建安費用估算價與承包商報價之間有差異
開工后建材和人工費會發(fā)生變化 租售價格 物業(yè)的供求關(guān)系變化
各種因素會發(fā)生變化 開發(fā)期與租售期 準(zhǔn)備期的不確定
建造期的不確定
租售期的不確定 容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù) 政府批準(zhǔn)容積率的不確定
可供出租出售面積不確定（公攤） 資本化率 評估時所選取的資本化率與將來實際投資收益率之間會出現(xiàn)誤差 貸款利率 影響財務(wù)杠桿的有效性及融資成本 資本金的比例 借貸資金所占比例越大融資成本越高
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