剛需仍然是北京二手房市場的主力軍

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　　成交放緩，新盤或轉(zhuǎn)移客源

　　北京二手住宅市場成交量在經(jīng)歷了連續(xù)三個月的節(jié)節(jié)攀升后，8月份因購房需求量的萎縮而出現(xiàn)大幅下滑。根據(jù)北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截止到8月29日，2012年8月份北京二手住宅網(wǎng)簽總量為12278套，與7月份的網(wǎng)簽量相比跌幅達21.2%，但是與去年8月份同期的網(wǎng)簽量相比，則大幅上漲了65.5%。另據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2012年8月份北京二手住宅成交均價為23490元/平方米，環(huán)比7月份小幅上漲了1.1%，與去年8月份同期的房價相比基本持平。而8月最后一周北京市二手住宅成交量為3396套，環(huán)比上周上漲10.9%。鏈家地產(chǎn)市場研究部認為，從成交走勢來看，8月最后一周成交量環(huán)比雖然上漲，但是月底成交量與7月份相比仍然呈現(xiàn)下降趨勢，周成交量當(dāng)前基本在3200至3500套左右，按照當(dāng)前二手房交易心態(tài)，這種趨勢將會延續(xù)至9月份。

　　對于二手房的成交減速原因，21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師粟日分析說，二手房經(jīng)過長達半年的持續(xù)增長，符合剛性需求和改善性需求的戶型，基本已消化，而新的房源由于二手房業(yè)主捂房而增加緩慢，因此成交速度也“不得不放緩”。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉則表示，二手房價格的小幅上漲，觸及到了首次置業(yè)的剛需購房人群能夠接受的房價的紅線，這部分購房人群大多資金實力相對有限，面對二手房業(yè)主報價的上漲，

　　議價空間的縮小，只能再次陷入觀望，或者轉(zhuǎn)向房價和稅費相對低廉的新房市場。有過購買二手房經(jīng)歷的購房者認為“就目前購買北京市二手房辦理貸款手續(xù)來看，建議大家不選擇公積金與商貸組合貸款的方式。三個月內(nèi)跑了六趟到四處不同的地方辦理各種手續(xù)，每次交通之擁堵，等待辦理時間之長，真的難以接受，而且放款時間都不確定，還是購買一手房比較方便”。

　　剛需為主，本月價格波動小

　　8月份后三周，二手房的均價連續(xù)維持在23400元/平方米這一水平，其中第四周單周價格基本在23300至23500元/平方米之間波動，整體價格環(huán)比7月僅小幅上漲。鏈家地產(chǎn)場研究部常清認為，當(dāng)前市場的成交主體為剛需和改善購房人群，價格承受能力有限，當(dāng)價格過快上漲后，業(yè)主購房積極性降低，而多數(shù)業(yè)主現(xiàn)在高價掛牌，市場中低價房源減少，因此未來價格或?qū)⒗^續(xù)緩慢上漲，但漲價空間有限。此外，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，8月最后一周成交熱點區(qū)域大多數(shù)集中于郊區(qū)，價格多在2萬元以下，主要購房人群為剛需或改善類。這類區(qū)域8月份價格與7月份相比均有上漲，其中漲幅較為明顯的是西紅門區(qū)域。雖然價格有所上漲，但依然處于低位，適于剛需人群購買，預(yù)計9月份這類區(qū)域成交仍然較為可觀。常清說，就目前來看，若今年金九銀十價格繼續(xù)維穩(wěn)，成交量走低的話，對于消費者的心理預(yù)期將產(chǎn)生明顯影響，今年全市成交或?qū)⒗^續(xù)維穩(wěn)。

　　價格方面，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析9月份二手房房價走勢認為，一方面，9、10月份新盤開盤量將十分可觀，供應(yīng)的增加，將有利于房價的平穩(wěn)，另一方面，樓市有效需求不足，將使得部分著急出售房產(chǎn)的二手房業(yè)主再度調(diào)低房價預(yù)期，受此影響，二手房掛牌價和最終成交價都將有所回落。鏈家地產(chǎn)場研究部常清也表示，當(dāng)前消費者觀望情緒濃厚，而業(yè)主短期內(nèi)降價銷售的情況幾乎不可能存在，買賣雙方仍處于深度博弈，一旦成交量下降后，價格即使上漲其漲價空間有限，不會出現(xiàn)明顯波動。