房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》重點(diǎn)要點(diǎn)（11）

　　第八章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究

　　【本章主要內(nèi)容】

　　第一節(jié) 可行性研究概述

　　第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容與步驟

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算

　　第五節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表的編制

　　第六節(jié) 可行性研究報(bào)告的撰寫(xiě)

　　第一節(jié) 可行性研究概述

　　1．可行性研究的含義和目的

　　含義

　　在項(xiàng)目投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究，對(duì)擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比較和論證，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)，在此基礎(chǔ)上，綜合研究項(xiàng)目的技術(shù)選進(jìn)性和適用性，經(jīng)濟(jì)合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定項(xiàng)目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見(jiàn)，為決策部門(mén)最決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)，并作為開(kāi)展下一步工作的基礎(chǔ)。

　　目的

　　減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益

　　【2008年真題】

　　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究的根本目的是為了使項(xiàng)目投資的經(jīng)濟(jì)效益最大化。（ ）

　　【答案】X

　　【解析】不是為了效益最大化，而是為了避免決策失誤的損失。

　　2．可行性研究的作用

　　是申請(qǐng)項(xiàng)目核準(zhǔn)的依據(jù)

　　是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)

　　是籌集建設(shè)資金的依據(jù)

　　是開(kāi)發(fā)商與有關(guān)各部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)

　　是下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的依據(jù)

　　【2007年真題】

　　投資項(xiàng)目可行性研究的根本目的包括（ ）。
　　A．減少或避免投資決策的失誤
　　B．提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益
　　C．提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的社會(huì)和環(huán)境效益
　　D．為項(xiàng)目決策提供依據(jù)
　　E．為項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)

　　【答案】 ABC
　　【解析】D是作用而非目的。

　　3．可行性研究的依據(jù)

　　國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)

　　國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃以及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

　　國(guó)家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)

　　城市規(guī)劃行政主管部門(mén)出具的規(guī)劃意見(jiàn)

　　《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)，或國(guó)土資源行政主管部門(mén)出具的項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)

　　環(huán)境保護(hù)行政主管部門(mén)出具的環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件的審批意見(jiàn)

　　交通行政主管部門(mén)出具的交通影響評(píng)價(jià)文件的意見(jiàn)

　　自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等基礎(chǔ)資料

　　有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料

　　國(guó)家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)

　　項(xiàng)目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

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