房地產(chǎn)估價師案例與分析課程講義（12）

　?。?）經(jīng)濟折舊的求取方法

　　經(jīng)濟折舊在估價時點時通常是不可修復的，首先應分清它是暫時性的還是永久性的，然后可以根據(jù)租金損失的期限不同，采用租金損失資本化法求取未來每年所損失租金的現(xiàn)值之和作為折舊額。

　　5.5.3 求取建筑物折舊應注意的問題

　　5.5.3.1 估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別

　　求取建筑物折舊應注意估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別。估價上的折舊注重的是市場價值的真實減損，科學地說不是“折舊”，而是“減價調(diào)整”；會計上的折舊注重的是原始價值的分攤、補償或回收。在會計上，C為資產(chǎn)原值，是當初購置時的，不隨時間的變化而變化；在估價上，C為重新購建價格，是估價時點時的，估價時點不同，C的值可能不同。在會計上，資產(chǎn)原值與累計折舊額的差被稱做資產(chǎn)的賬面價值，它無須與資產(chǎn)的市場價值相一致；在估價上，重新購建價格與折舊總額的差被視為資產(chǎn)的實際價值，它必須與資產(chǎn)的市場價值相一致。常常出現(xiàn)這種情況：有些房地產(chǎn)，盡管在會計賬目上折舊早已提足或快要提足，但估價結果卻顯示其仍有較大的現(xiàn)時價值；而有些房地產(chǎn)，盡管在會計賬目上折舊尚未提足或遠未提足，但估價結果卻顯示其現(xiàn)時價值已所剩無幾。

　　但在房地產(chǎn)估價中，并非所有的建筑物折舊問題都是估價上的折舊，如在收益法中需要扣除的建筑物折舊費和土地攤提費（土地取得費用的攤銷）就屬于會計上的折舊。

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發(fā)布：2007-07-11 11:41 編輯：泛普軟件 · xiaona [打印此頁] [關閉]

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