2015年房地產(chǎn)估價(jià)師基本制度與政策備考講義資料（2）

　　3.0.1 規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)原則，是為了確保不同的估價(jià)人員在遵循規(guī)定的估價(jià)程序，采用適宜的估價(jià)方法和正確的處理方式的前提下，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象的估價(jià)結(jié)果能具有一致性。

　　3.0.2 本條規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循合法原則，即必須以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國(guó)家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。

　　遵循合法原則，一是要求在估價(jià)時(shí)必須確認(rèn)估價(jià)對(duì)象具有合法的產(chǎn)權(quán)。在無(wú)法確認(rèn)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)的合法性的情況下，必須在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明估價(jià)過(guò)程和結(jié)論是在假定估價(jià)對(duì)象具有合法產(chǎn)權(quán)的情況下才是有效的。

　　遵循合法原則，二是要求在估價(jià)時(shí)所涉及的估價(jià)對(duì)象的用途必須是合法的。例如在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，需要設(shè)定估價(jià)對(duì)象未來(lái)的用途，在設(shè)定該用途時(shí)，就必須保證該用途的合法性，例如必須符合城市規(guī)劃限制的要求。

　　遵循合法原則，還要求在估價(jià)中如果涉及估價(jià)對(duì)象的交易或處分方式時(shí)，該交易或處分方式必須是合法的。例如在涉及到劃撥土地使用權(quán)單獨(dú)設(shè)定抵押的估價(jià)時(shí)，就必須考慮到劃撥土地使用權(quán)在得到土地行政主管部門的批準(zhǔn)并補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或向國(guó)家上繳土地收益之后才能設(shè)定抵押，此時(shí)該目的下的估價(jià)對(duì)象才具有合法性。

　　3.0.3 房地產(chǎn)估價(jià)中所確定的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，它體現(xiàn)在房地產(chǎn)的使用過(guò)程中。規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)必須以估價(jià)對(duì)象用于最高最佳使用為前提，可使估價(jià)人員在確定估價(jià)結(jié)論時(shí)有共同的口徑，從而使不同的估價(jià)人員易于達(dá)成一致。

　　最高最佳使用原則受到合法原則的約束，在運(yùn)用最高最佳使用原則估價(jià)時(shí)，首先要求估價(jià)對(duì)象的最高最佳用途是法律上允許的，這一點(diǎn)已在3.0.1條中作了說(shuō)明。

　　房地產(chǎn)的最高最佳使用還必須得到技術(shù)上的支持，不能把技術(shù)上無(wú)法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用。這里的技術(shù)主要是指房屋建筑工程方面的技術(shù)。

　　必須全面地理解和運(yùn)用最高最佳使用原則，這種全面性還體現(xiàn)在確定房地產(chǎn)的最高最佳使用時(shí)應(yīng)注意經(jīng)濟(jì)上可行：不能通過(guò)不經(jīng)濟(jì)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的最高最佳使用，這樣的“最高最佳使用”也一定不是真正的最高最佳使用。

　　當(dāng)房地產(chǎn)的最終使用尚未確定時(shí)，其最高最佳使用可能有多種實(shí)現(xiàn)方式，本條中列舉了保持現(xiàn)狀、轉(zhuǎn)換用途、裝修改造、拆除重新利用等方式。最高最佳使用，的實(shí)現(xiàn)也可能是這些實(shí)現(xiàn)方式的組合形式，例如一部分保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用、另一部分裝修改造轉(zhuǎn)換用途后使用等。

　　3.0.4 替代原則的理論依據(jù)是同一市場(chǎng)上相同物品具有相同市場(chǎng)價(jià)值的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。替代原則是保證房地產(chǎn)估價(jià)能夠通過(guò)運(yùn)用市場(chǎng)資料進(jìn)行和完成的重要理論前提：只有承認(rèn)同一市場(chǎng)上相同物品具有相同的市場(chǎng)價(jià)值，才有可能根據(jù)市場(chǎng)資料對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。

　　替代原則也反映了房地產(chǎn)估價(jià)的基本原理和最一般的估價(jià)過(guò)程：房地產(chǎn)估價(jià)所要確定的估價(jià)結(jié)論是估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。對(duì)于房地產(chǎn)交易目的而言，該客觀合理價(jià)格或價(jià)值應(yīng)當(dāng)是在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成或者成立的價(jià)格，房地產(chǎn)估價(jià)就是參照公開(kāi)市場(chǎng)上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價(jià)格來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或者價(jià)值的。

　　3.0.5 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則強(qiáng)調(diào)的是估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性和時(shí)效性。

　　估價(jià)結(jié)論首先具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性，這主要是考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，在不同的時(shí)間點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量對(duì)其價(jià)值影響是不同的。所以，在房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)統(tǒng)一規(guī)定：如果一些款項(xiàng)的發(fā)生時(shí)點(diǎn)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不一致，應(yīng)當(dāng)折算為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值。

　　估價(jià)結(jié)論同時(shí)具有很強(qiáng)的時(shí)效性，這主要是考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)性，同一估價(jià)對(duì)象在不同時(shí)點(diǎn)會(huì)具有不同的市場(chǎng)價(jià)格。所以強(qiáng)調(diào)：估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，不能將該估價(jià)結(jié)果作為估價(jià)對(duì)象在其他時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

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