世嘉董事長朱仝:中小房企轉(zhuǎn)型路 短平快到常穩(wěn)慢

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　　用“薄利”、“蕭條”之詞，來形容2014年的北京樓市并不為過。在調(diào)控政策的深度消化與經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的共同作用下，整個房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一輪歷史性的轉(zhuǎn)折期：揮別“大利潤時代”，大房企不再“有錢任性”，小房企“轉(zhuǎn)型找死，不轉(zhuǎn)等死”。

　　但一個新的時代開啟，總是少不了顛覆過程中的那些突破性力量與創(chuàng)新探索，這是世嘉集團(tuán)董事長朱仝在接受《新華有約》專訪時給記者印象最深的觀點(diǎn)。對于未來的“白銀時代”，世嘉集團(tuán)如它的同行一起，以積極的轉(zhuǎn)型態(tài)度，迎接新的市場。

　　一線城市房價不會“大起大落”

　　新華網(wǎng)：我們先聊一聊房價，過去一年來房地產(chǎn)市場是以“深度調(diào)整”為主，那么2015年您覺得房地產(chǎn)市場的走勢會如何發(fā)展？

　　朱仝：房地產(chǎn)的走勢應(yīng)該從兩方面說：一方面北上廣深一線城市的房價走勢不會大起也不會大落，這是一個基本概念；另外，二三線城市的房價有可能會下降，即便房價不下降，成交量也會有所減少。

　　新華網(wǎng)：世嘉集團(tuán)在2014年的業(yè)績?nèi)绾危?/p>

　　朱仝：我們過去是一家以住宅為主的很傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司。從2014年，公司開始謀求轉(zhuǎn)型，在起始這一年里并沒有很大的盈利項目。因?yàn)檎谵D(zhuǎn)型，需要經(jīng)歷一個由結(jié)束住宅地產(chǎn)過渡到專業(yè)化地產(chǎn)方向的階段，比如說旅游度假地產(chǎn)，我們還在重新搭建公司架構(gòu)，并重新制定公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　“轉(zhuǎn)也得轉(zhuǎn)，不轉(zhuǎn)也得轉(zhuǎn)”

　　新華網(wǎng)：能詳細(xì)地透露世嘉集團(tuán)的轉(zhuǎn)型方向嗎？

　　朱仝：轉(zhuǎn)型的主要方向，是在中國打造高端的文化旅游度假的場所和項目平臺，為中國人的生活提供一個很好的空間。同時，我們也在中國旅游度假投資領(lǐng)域進(jìn)行一些投入，在好的項目、好的區(qū)域上。

　　新華網(wǎng)：在城市的選址上有怎樣的原則？

　　朱仝：還是以一線城市為主，像北京。在其他省份，包括安徽、云南等，有一些高端旅游度假的投資項目，都在做前期的準(zhǔn)備工作。

　　新華網(wǎng)：在進(jìn)行這些資金投入時，世嘉主要是出于何種考慮，是看好旅游地產(chǎn)這一版塊的未來前景嗎？

　　朱仝：傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)已走到了一個重新整合期，行業(yè)集中度更高了，對我們這樣的中小房企來說，“轉(zhuǎn)也得轉(zhuǎn)，不轉(zhuǎn)也得轉(zhuǎn)”。我們在兩年前就已著手開始做轉(zhuǎn)型準(zhǔn)備，意識到將來的市場不可能重復(fù)過去的火熱景象，所以我們主動放棄傳統(tǒng)住宅開發(fā)這一塊，轉(zhuǎn)而開始積累轉(zhuǎn)型的動力、信息和資料，為主動轉(zhuǎn)型打好基礎(chǔ)。

　　新華網(wǎng)：當(dāng)前正在謀求轉(zhuǎn)型的房企有很多，世嘉自身的優(yōu)勢在哪兒？

　　朱仝：所謂轉(zhuǎn)型，從商業(yè)技術(shù)層面，誰的優(yōu)勢都不是特別明顯，因?yàn)樾碌漠a(chǎn)業(yè)模式前人并沒有走過，大家最熟悉且具備完備經(jīng)驗(yàn)的還是住宅地產(chǎn)。

　　轉(zhuǎn)到新的方向之后，無論養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在來說都沒有一個相對成熟的開發(fā)路徑。我認(rèn)為真正的競爭優(yōu)勢在于自身文化，不管是未來的住宅地產(chǎn)開發(fā)，還是旅游、養(yǎng)老，文化是不可或缺的，我們更注重中國文化的傳承，包括建筑文化、地方的人文文化、民族文化的挖掘打造，不管商業(yè)技術(shù)怎么發(fā)展，文化的真實(shí)內(nèi)容絕對須要體現(xiàn)在未來的實(shí)際項目中。

　　探索屬于自己的轉(zhuǎn)型模式

　　新華網(wǎng)：你預(yù)計世嘉計劃中的轉(zhuǎn)型需要多久的周期來實(shí)現(xiàn)？

　　朱仝：過去前兩年以為轉(zhuǎn)型很容易，簡單地安排一下計劃就能實(shí)現(xiàn)，但實(shí)際不是。連同2015年的第三年，實(shí)際上我認(rèn)為轉(zhuǎn)型是非常艱難的。

　　首先是思想上的轉(zhuǎn)變，任何一步操作與推進(jìn)都離不開思想的認(rèn)識，如果還停留在過去的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)層面，拿就基本是假的，是“為了轉(zhuǎn)型而轉(zhuǎn)型”。一個企業(yè)的轉(zhuǎn)型首先要把公司所有人的思想從舊有模式轉(zhuǎn)變到尚未具確定性的新發(fā)展模式上來，而后通過實(shí)踐來探索出一條屬于自己的轉(zhuǎn)型道路。而非所有人都按照一個模式去轉(zhuǎn)。

　　新華網(wǎng)：能聊聊世嘉在轉(zhuǎn)型過程中遇到的故事嗎？

　　朱仝：轉(zhuǎn)型牽涉到商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變可能是顛覆性的。過去我們做房地產(chǎn)項目時地價是很高的，轉(zhuǎn)型之后是不是還要靠拿高地價的土地，而是選一些好山好水好空氣、但地價并非那么高的地區(qū)，但這樣問題就來了，我們將來的去化率怎么做，那個地方誰去買，在操作過程中走著走著就又回到了舊有的老思路上，體現(xiàn)不出任何文化、個性化、在商業(yè)開發(fā)模式上有突破的東西。

　　比如在做旅游度假項目，我們的選址依然是沿用一級開發(fā)、拿地、二級開盤這么一個傳統(tǒng)過程，其實(shí)可以發(fā)現(xiàn)市場上還有很多新鮮的獲取土地資源的方式，假如是輕資產(chǎn)運(yùn)營的話能否不通過這么漫長的一個階段來實(shí)現(xiàn)，要顛覆性、革命性地降低成本。

　　我們現(xiàn)在通過兩三年的摸索，在這個思路上才剛剛開始轉(zhuǎn)過來，可以去租地，可以合作獲得土地資源，來開發(fā)我們的文化旅游度假產(chǎn)品。

　　小房企轉(zhuǎn)型要靠創(chuàng)新

　　新華網(wǎng)：我們放眼宏觀的角度，當(dāng)中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，對處于轉(zhuǎn)型中的中小房企來說是不是備具挑戰(zhàn)？

　　朱仝：大的企業(yè)發(fā)展主要靠并購，小企業(yè)主要靠創(chuàng)新?！按『谜{(diào)頭”，未來在創(chuàng)新方面比較適合我們這些中小企業(yè)的轉(zhuǎn)型道路。

　　新華網(wǎng)：經(jīng)濟(jì)增速的放緩，會否對房地產(chǎn)市場的需求造成一定的影響？

　　朱仝：會。不可能向過去那樣短時間賣一個項目就幾個億回來了。專注于一個方向地產(chǎn)的話，資金回來得就不是那么快，這就要求我們在思維上轉(zhuǎn)過來，過去那種“掙大錢”“掙快錢”的時代已經(jīng)過去。

　　過去叫“短、平、快”，現(xiàn)在我稱之為“常、穩(wěn)、慢”，要持續(xù)經(jīng)營、穩(wěn)健經(jīng)營，慢慢地來，從心態(tài)和企業(yè)制度的設(shè)計上，從項目開發(fā)的節(jié)奏把握上都有所調(diào)整。