2015房地產(chǎn)估價師：成本法疑難問題解析

　　疑難問題解析

　　1．重新購建價格、重新購建成本和重新開發(fā)建設成本

　　重新購建價格是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象所需的支出，或者重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象所必需的支出及應獲得的正常利潤。注意其概念中的“購”字意指“重新取得”，“建”字意指“重新開發(fā)建設”。

　　重新購建成本就是重新購建價格。

　　重新開發(fā)建設成本是指重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象所必需的支出及應獲得的正常利潤。由此可見，“重新開發(fā)建設成本”內(nèi)涵小于“重新購建價格或重新購建成本”，是后者內(nèi)涵的一部分。注意，在闡述成本法本質(zhì)時，用的是“重新開發(fā)建設成本”，不能用“重新購建價格或重新購建成本”，因為只有用“重新開發(fā)建設成本”才能更準確、更科學地描述成本法“積算”的本質(zhì)，這也是成本法與市場法的原則性差異點。

　　2．成本法與市場法

　　相同點：成本法中的折舊可以視為一種房地產(chǎn)狀況調(diào)整，即將估價對象假定為“新的”狀況下的重新購建價格，調(diào)整為實際上的“舊的”狀況下的價格。從這個角度看，成本法是市場法的一種變形。換句話說，市場法是基礎的估價方法，是估價方法的“方法”，是估價方法之母。收益法、假設開發(fā)法等其他估價方法均源自該方法。

　　不同點：“重新購建價格”或“可比實例價格”的來源方式不同。“重新購建價格”或“可比實例價格”若來自市場上的成交價格，則這種方法就是市場法；若“重新購建價格”或“可比實例價格”是通過累加方式計算的重新開發(fā)建設成本，就屬于成本法。

　　可修復的功能落后引起的折舊是個難點，分為采用該落后功能的“建筑物重建價格”和采用具有先進功能的“建筑物重置價格”兩種情形，下面分別給出對應的計算公式。

　　對于可修復的功能落后引起的折舊，在采用該落后功能的“建筑物重建價格”情形下的計算公式：

　　可修復的功能落后的折舊額=落后功能的重置價格-落后功能已提折舊-落后功能的凈殘值或=（落后功能的殘值-拆除費用）+（單獨增加先進功能費用-隨同增加先進功能費用）

　　扣除功能落后折舊后的價值=建筑物重建價格-可修復的功能落后的折舊額

　　對于可修復的功能落后引起的折舊，在采用具有先進功能的“建筑物重置價格”情形下的計算公式：

　　可修復的功能落后的折舊額=落后功能的重置價格-落后功能已提折舊-落后功能的凈殘值或=（落后功能的殘值-拆除費用）+單獨增加先進功能費用

　　扣除功能落后折舊后的價值=建筑物重置價格-可修復的功能落后的折舊額

　　3．問：2009年教材290頁的建筑物重新購建價格的公式與285頁的新建成的建筑物價值的公式有什么區(qū)別？

　　答：沒有區(qū)別。教材290頁的建筑安裝工程費和專業(yè)費用就相當于285頁的建筑物建設成本（或建筑物開發(fā)成本）。

　　4．2005年的一道單項選擇題：某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120㎡，單位建筑面積的重置價格為800元/㎡，建筑物殘值率6%，年折舊率2．2%，該建筑物的現(xiàn)值為（　 ）元。

　　第一種解法：d=D/C

　　年折舊額D=C×d=120×800×2.2%=2112（元）

　　折舊總額E1=D×t=2112×8=16896（元）

　　建筑物現(xiàn)值V=C-Et=120×800-16896=79104（元）

　　第二種解法：建筑物現(xiàn)值V=C[1-（1-R）×t/N]=120×800×[1-（1-6%）×8×2.2%]=80118（元）

　　第二種解法有誤。因為只有在假設建筑物的殘值率為零的情況下，建筑物的經(jīng)濟壽命才可以通過年平均折舊率的倒數(shù)來計算。

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