2015房地產(chǎn)估價(jià)師：成本法疑難問題解析

　　疑難問題解析

　　1．重新購(gòu)建價(jià)格、重新購(gòu)建成本和重新開發(fā)建設(shè)成本

　　重新購(gòu)建價(jià)格是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象所需的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出及應(yīng)獲得的正常利潤(rùn)。注意其概念中的“購(gòu)”字意指“重新取得”，“建”字意指“重新開發(fā)建設(shè)”。

　　重新購(gòu)建成本就是重新購(gòu)建價(jià)格。

　　重新開發(fā)建設(shè)成本是指重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出及應(yīng)獲得的正常利潤(rùn)。由此可見，“重新開發(fā)建設(shè)成本”內(nèi)涵小于“重新購(gòu)建價(jià)格或重新購(gòu)建成本”，是后者內(nèi)涵的一部分。注意，在闡述成本法本質(zhì)時(shí)，用的是“重新開發(fā)建設(shè)成本”，不能用“重新購(gòu)建價(jià)格或重新購(gòu)建成本”，因?yàn)橹挥杏?ldquo;重新開發(fā)建設(shè)成本”才能更準(zhǔn)確、更科學(xué)地描述成本法“積算”的本質(zhì)，這也是成本法與市場(chǎng)法的原則性差異點(diǎn)。

　　2．成本法與市場(chǎng)法

　　相同點(diǎn)：成本法中的折舊可以視為一種房地產(chǎn)狀況調(diào)整，即將估價(jià)對(duì)象假定為“新的”狀況下的重新購(gòu)建價(jià)格，調(diào)整為實(shí)際上的“舊的”狀況下的價(jià)格。從這個(gè)角度看，成本法是市場(chǎng)法的一種變形。換句話說，市場(chǎng)法是基礎(chǔ)的估價(jià)方法，是估價(jià)方法的“方法”，是估價(jià)方法之母。收益法、假設(shè)開發(fā)法等其他估價(jià)方法均源自該方法。

　　不同點(diǎn)：“重新購(gòu)建價(jià)格”或“可比實(shí)例價(jià)格”的來源方式不同。“重新購(gòu)建價(jià)格”或“可比實(shí)例價(jià)格”若來自市場(chǎng)上的成交價(jià)格，則這種方法就是市場(chǎng)法；若“重新購(gòu)建價(jià)格”或“可比實(shí)例價(jià)格”是通過累加方式計(jì)算的重新開發(fā)建設(shè)成本，就屬于成本法。

　　可修復(fù)的功能落后引起的折舊是個(gè)難點(diǎn)，分為采用該落后功能的“建筑物重建價(jià)格”和采用具有先進(jìn)功能的“建筑物重置價(jià)格”兩種情形，下面分別給出對(duì)應(yīng)的計(jì)算公式。

　　對(duì)于可修復(fù)的功能落后引起的折舊，在采用該落后功能的“建筑物重建價(jià)格”情形下的計(jì)算公式：

　　可修復(fù)的功能落后的折舊額=落后功能的重置價(jià)格-落后功能已提折舊-落后功能的凈殘值或=（落后功能的殘值-拆除費(fèi)用）+（單獨(dú)增加先進(jìn)功能費(fèi)用-隨同增加先進(jìn)功能費(fèi)用）

　　扣除功能落后折舊后的價(jià)值=建筑物重建價(jià)格-可修復(fù)的功能落后的折舊額

　　對(duì)于可修復(fù)的功能落后引起的折舊，在采用具有先進(jìn)功能的“建筑物重置價(jià)格”情形下的計(jì)算公式：

　　可修復(fù)的功能落后的折舊額=落后功能的重置價(jià)格-落后功能已提折舊-落后功能的凈殘值或=（落后功能的殘值-拆除費(fèi)用）+單獨(dú)增加先進(jìn)功能費(fèi)用

　　扣除功能落后折舊后的價(jià)值=建筑物重置價(jià)格-可修復(fù)的功能落后的折舊額

　　3．問：2009年教材290頁(yè)的建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的公式與285頁(yè)的新建成的建筑物價(jià)值的公式有什么區(qū)別？

　　答：沒有區(qū)別。教材290頁(yè)的建筑安裝工程費(fèi)和專業(yè)費(fèi)用就相當(dāng)于285頁(yè)的建筑物建設(shè)成本（或建筑物開發(fā)成本）。

　　4．2005年的一道單項(xiàng)選擇題：某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120㎡，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/㎡，建筑物殘值率6%，年折舊率2．2%，該建筑物的現(xiàn)值為（　 ）元。

　　第一種解法：d=D/C

　　年折舊額D=C×d=120×800×2.2%=2112（元）

　　折舊總額E1=D×t=2112×8=16896（元）

　　建筑物現(xiàn)值V=C-Et=120×800-16896=79104（元）

　　第二種解法：建筑物現(xiàn)值V=C[1-（1-R）×t/N]=120×800×[1-（1-6%）×8×2.2%]=80118（元）

　　第二種解法有誤。因?yàn)橹挥性诩僭O(shè)建筑物的殘值率為零的情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命才可以通過年平均折舊率的倒數(shù)來計(jì)算。

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