房地產(chǎn)估價師《制度與政策》課程講義（5）

　　4.房地產(chǎn)抵押合同

　　概念

　　是抵押人與抵押權(quán)人為了保證債權(quán)債務(wù)的履行，明確雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議

　　是債權(quán)債務(wù)合同的從合同，如債權(quán)債務(wù)合同無效，則抵押合同無效

　　抵押合同的一般內(nèi)容（11條）

　　抵押合同的相關(guān)規(guī)定

　　如有保險，則需在保險合同中將抵押權(quán)人作為保險賠償金的優(yōu)先受償人

　　在債務(wù)履行屆滿前，雙方不得約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押房地產(chǎn)歸債權(quán)人所有

　　5.房地產(chǎn)抵押估價

　　商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時，可以與抵押人協(xié)商確定房地產(chǎn)的抵押價值，也可以委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估價值

　　如委托評估，一般由商業(yè)銀行委托，也可以約定由任一方委托

　　房地產(chǎn)抵押價值，為抵押房地產(chǎn)在估價時點假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款

　　法定優(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權(quán)人依法擁有的優(yōu)先受償款，主要包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額

　　房地產(chǎn)抵押報告應(yīng)用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年，市場價格變化較大時，可縮短

　　【2009年真題】
　　12.房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，即假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值。（ ）

　　【答案】錯
　　【解析】還應(yīng)減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　【2009年真題】
　　房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)用有效期從（ ）起計，不得起過一年。
　　A．估價時點
　　B．估價委托日
　　C．估價報告出具日
　　D．估價開始作業(yè)日

　　【答案】C

　　【解析】

　　【2009年真題】
　　在房地產(chǎn)抵押估價中，應(yīng)扣除的法定優(yōu)先受償款不包括（ ）。
　　A．拖欠的建筑工程材料費
　　B．拖欠的建筑工人工資
　　C．抵押擔保債權(quán)
　　D．出租房屋租金

　　【答案】D
　　【解析】主要包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額。

　　【2009年真題】
　　在房地產(chǎn)抵押估價中，注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)盡的職責有（ ）。
　　A．對委托人提供的資料進行核查，確保資料的真實性
　　B．了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權(quán)利情況
　　C．將估價對象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明材料進行對照
　　D．拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周邊環(huán)境、景觀的照片

　　【答案】B

　　【2008年真題】
　　折價處置抵押房地產(chǎn)的，應(yīng)當參照（ ）。
　　A．原購買價
　　B．重建價格
　　C．重置價格
　　D．市場價格

　　【答案】D
　　【解析】抵押房地產(chǎn)在估價時點假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　【2007年真題】
　　房地產(chǎn)估價師應(yīng)當知悉的法定優(yōu)先受償款包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額等。 （ ）

　　【答案】 √

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