2015房地產(chǎn)估價師《理論與方法》重難點（15）

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　　第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性（10特性）

　　1．不可移動（位置固定性）（掌握）

　　房地產(chǎn)位置固定，不可移動。其自然地理位置不可移動，但其社會經(jīng)濟位置可能發(fā)生變化。

　　不可移動性決定了房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，不能在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺，因此房地產(chǎn)市場不是全國統(tǒng)一市場，而是地區(qū)區(qū)域市場

　　房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上在于（ ?。??！?004年真題】
　　A．土地總量有限
　　B．規(guī)劃限制
　　C．房地產(chǎn)不可移動
　　D．價值量大

　　【答案】C

　　2．獨一無二（掌握）

　　也稱為獨特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個別性

　　沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)

　　難以出現(xiàn)相同的大量供給，使房地產(chǎn)之間不能完全替代，價格容易受個別因素的影響，房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易方式

　　盡管如此，房地產(chǎn)存在一定程度的替代性和相互間的競爭，這是估價替代原理的基礎(chǔ)

　　房地產(chǎn)的獨一無二特性導(dǎo)致了（ ?。！?007年真題】
　　A．難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給
　　B．房地產(chǎn)市場不能實現(xiàn)完全競爭
　　C．房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式
　　D．房地產(chǎn)價格千差萬別并容易受交易者個別因素的影響
　　E．房地產(chǎn)價值量大

　　【答案】ABCD

　　3．壽命長久（熟悉）

　　對于土地而言，也稱不可毀滅性或永續(xù)性，建筑物壽命長久。

　　可以為其占用者帶來持續(xù)不斷的利益

　　注意土地出讓年限對房地產(chǎn)使用收益年限的限制轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓房地產(chǎn)人的使用期限不得超過原出讓年限扣減已經(jīng)使用年限后的余額

　　住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動續(xù)期，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)人未申請續(xù)期，或者申請續(xù)期但是依法未獲批準(zhǔn)的，建設(shè)用地使用權(quán)由國家無償收回。

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