2015年房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策講義（5）

　　第二節(jié) 城市房屋拆遷補(bǔ)償與安置

　　1.拆遷補(bǔ)償對(duì)象

　　拆遷補(bǔ)償?shù)膶?duì)象是房屋的所有人，而不是使用人

　　所有人既包括公民，也包括法人

　　【2009年真題】

　　《聲調(diào)房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的被拆遷人包括被拆遷房屋的所有人和使用人。（ ）

　　【答案】X

　　【解析】被拆遷人只包括房屋的所有人，不包括使用人。

　　2.拆遷補(bǔ)償方式（兩種方式）

　　貨幣補(bǔ)償

　　拆遷人將被拆除房屋的價(jià)值，以貨幣結(jié)算方式補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人

　　貨幣補(bǔ)償金額按房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格來確定

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換

　　拆遷人用自己建造或購(gòu)買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)與調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為

　　拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，必須進(jìn)行貨幣補(bǔ)償

　　【2008年真題】

　　拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，可以作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可以貨幣補(bǔ)償。（ ）

　　【答案】X

　　【解析】遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，必須進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。

　　3.拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t

　　等價(jià)有償

　　具體辦法

　　根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，用房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估的辦法確定

　　對(duì)于拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅

　　以往的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的缺陷

　　以人為標(biāo)準(zhǔn)：使拆遷人承擔(dān)本應(yīng)由政府承擔(dān)的社會(huì)保障責(zé)任，違背了民法的一般原則

　　以重置價(jià)結(jié)合成新原則確定價(jià)值量：使被拆遷人得到的僅是房屋的殘存價(jià)值，未真實(shí)反映價(jià)值量

　　【重點(diǎn)】

　　拆遷房屋用途的確定

　　指被拆遷房屋所有權(quán)證書上標(biāo)明的用途

　　所有權(quán)證書未標(biāo)明的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準(zhǔn)

　　產(chǎn)權(quán)檔案未記錄的，以實(shí)際用途為準(zhǔn)

　　實(shí)際用途的界定以是否依法征得規(guī)劃等部門的同意，是否取得合法手續(xù)為依據(jù)

　　拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋性質(zhì)協(xié)商一致的，可按協(xié)商認(rèn)可的房屋性質(zhì)進(jìn)行評(píng)估

　　裝修的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　拆遷評(píng)估價(jià)中不包括裝修的價(jià)值

　　裝修價(jià)值主要由拆遷人和被拆遷人在簽訂協(xié)議時(shí)協(xié)商確定

　　評(píng)估時(shí)要實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位以及附屬設(shè)施綜合考慮

　　【2006年真題】

　　城市房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修的補(bǔ)償金額（）

　　【答案】√

　　【解析】對(duì)于房屋內(nèi)部裝修，因每戶裝修的標(biāo)準(zhǔn)各不相同，裝修的年代各不相同，如果在評(píng)估時(shí)考慮裝修，可能會(huì)大大加大評(píng)估成本，延長(zhǎng)評(píng)估時(shí)間，不利于拆遷工作的進(jìn)行。

　　4.產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋差價(jià)的結(jié)算

　　以被拆遷房屋的評(píng)估價(jià)與調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行進(jìn)行差價(jià)結(jié)算，多退少補(bǔ)

　　產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償一樣遵循等價(jià)交換的原則

　　5.拆遷安置

　　拆除租賃房屋，由拆遷人對(duì)房屋所有人進(jìn)行補(bǔ)償，由所有人對(duì)承租人進(jìn)行安置

　　拆遷補(bǔ)償前，已經(jīng)解除了租賃協(xié)議或出租人已對(duì)承租人進(jìn)行了安置的，相當(dāng) 于非租賃房屋的補(bǔ)償、安置，由拆遷人對(duì)所有人進(jìn)行補(bǔ)償安置

　　出租與人承租人達(dá)不成協(xié)議的，必須實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，被拆遷人與原房屋承租人就新調(diào)換房屋重新簽訂租賃協(xié)議

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