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房地產估價師經(jīng)營與管理課程講義（19）
第四節(jié) 房地產市場的運行規(guī)律
【主要內容】
房地產具有投資品和消費品的雙重特征
房地產市場存在空間市場和資產市場兩個層面
1.房地產空間市場與房地產資產市場
1.1 房地產空間市場
房地產為家庭和企業(yè)提供生活和生產的空間
需求者－是需要使用房地產空間的家庭和企業(yè)
供給者－房地產資產市場中存量房地產的提供者（開發(fā)商和存量房所有者）
1.2 房地產資產市場
資產市場
房地產被當作一種資產被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益
投資收益（兩部分）
在擁有房地產期間內每單位時間所獲得的租金
在轉售時所實現(xiàn)的增值收益
1.3 空間市場和資產市場的聯(lián)系
空間市場的供求關系，決定其在資產市場中的需求
空間市場的供求關系－房地產租金水平－房地產資產的收益水平－在資產市場中的需求
資產市場決定空間市場的供給
【記憶要點】A決定B的需求，B決定A的供給
【2007年真題】
房地產空間市場上的需求者就是房地產資產市場上的供給者。 （ ）
【答案】×
【解析】空間市場上的需求者是需要使用空間的家庭和企業(yè)，供給則來源于房地產資本市場，主要是開發(fā)商和存量房的所有者
【典型例題】
房地產空間市場的供求關系決定了房地產租金的水平。（ ）
【答案】√
【解析】空間市場供求關系－房地產租金水平－房地產資產的收益水平－在資產市場中的需求。
1.4 均衡狀況
均衡狀況的特點
租金和價格都不發(fā)生變化
價格與重置成本相同
新增量和滅失量相等
房地產資產存量保持不變
實質
這種均衡狀況事實上不存在
但市場總是在向均衡回復，圍繞均衡狀態(tài)進行上下波動
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