房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理課程講義（9）

　　3．房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險（6類）

　　收益現(xiàn)金流風(fēng)險（收入低了）

　　項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險

　　未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險（費(fèi)用高了）

　　物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險

　　資本價值風(fēng)險（折現(xiàn)率或報酬率變化）

　　即使收益和運(yùn)營費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化

　　比較風(fēng)險（機(jī)會成本）

　　也稱機(jī)會成本風(fēng)險，投資該項(xiàng)目而失去了其他投資機(jī)會，失去了相應(yīng)的收益的風(fēng)險

　　時間風(fēng)險（時機(jī)與時間）

　　房地產(chǎn)投資中與時間和時機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機(jī)進(jìn)入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短，物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時機(jī)的選擇，物業(yè)轉(zhuǎn)售時機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時間的長短

　　持有期風(fēng)險（持有時間）

　　房地產(chǎn)投資持有時間相關(guān)的風(fēng)險，壽命周期越長，持有期風(fēng)險越大

　　【2008年真題】

　　下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于房地產(chǎn)投資個別風(fēng)險的是（ ）。
　　A．變現(xiàn)風(fēng)險
　　B．時間風(fēng)險
　　C．或然損失風(fēng)險
　　D．通貨膨脹風(fēng)險

　　【答案】B
　　【解析】六類個別風(fēng)險與八類系統(tǒng)風(fēng)險。

　　【2005年真題】

　　房地產(chǎn)投資的時間風(fēng)險是指選擇合適的時機(jī)進(jìn)入市場。

　　【答案】×
　　【解析】不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機(jī)進(jìn)入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短，物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時機(jī)的選擇，物業(yè)轉(zhuǎn)售時機(jī)的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時間的長短

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