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2015房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》復(fù)習(xí)指導(dǎo)(12)
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為了更好地弄清投資利息的測(cè)算,下面將有關(guān)問題再作進(jìn)一步的說明。
資金的時(shí)間價(jià)值是同量資金在兩個(gè)不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)值之差,用絕對(duì)量來反映為“利息”,用相對(duì)量來反映為“利率”。利息從貸款人的角度來說,是貸款人將資金借給他人使用所獲得的報(bào)酬;從借款人的角度來說,是借款人使用他人的資金所支付的成本。利率是指單位時(shí)間內(nèi)的利息與本金的比率,即:利率單位時(shí)間內(nèi)的利息/本金×l00%計(jì)算利息的方式有單利和復(fù)利兩種。其中,單利是指每期均按原始本金計(jì)算利息,即只有本金計(jì)算利息,本金所產(chǎn)生的利息不計(jì)算利息。在單利計(jì)息的情況下,每期的利息是常數(shù)。如果用P表示本金,i表示利率,n表示計(jì)息的周期數(shù),I表示總利息,F(xiàn)表示計(jì)息期末的本利和,則有:I=P×i×n F=P(1+i×n)
如將1000元存入銀行2年,銀行2年期存款的單利年利率為6%,則到期時(shí):I=F×i×n=1 000×6%×2=120(元)
F=P(1+i×n)=1000×(1+6%×2)=1120(元)
復(fù)利是指以上一期的利息加上本金為基數(shù)計(jì)算當(dāng)期利息的方法。在復(fù)利計(jì)息的情況下,不僅本金要計(jì)算利息,利息也要計(jì)算利息,即通常所說的利滾利。
復(fù)利的本利和計(jì)算公式為:F=P(1+i)n復(fù)利的總利息計(jì)算公式為:I=P[(1十i)n-1]上述公式可由表7—1推導(dǎo)出。
如將1000元存人銀行2年,銀行存款的復(fù)利年利率為6%,則2年后:F=P(1+i)n=1000×(1+6%)2=1123.6(元)
I=P[(1+i)n-1]=1000×[(1+6%)2-1]=123.6(元)
由上不難看出,在本金相等、計(jì)息的周期。數(shù)相同時(shí),如果利率相同,則通常情況下(計(jì)算的周期數(shù)大于1)單利計(jì)息的利息少,復(fù)利計(jì)息的利息多。
在上述利息計(jì)算中,是假設(shè)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期一致。當(dāng)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí),就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率的問題。假設(shè)名義年利率為r,一年中計(jì)息m次,則每次計(jì)息的利率為r/m,至n年末時(shí),在名義利率下的本利和為:F=P(1+r/m)n×m如果每半年計(jì)息一次,則m=2;每季度計(jì)息一次,則m=4;每月計(jì)息一次,則m=12.要找出名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系,可以通過令一年末名義利率與實(shí)際利率的本利和相等來解決。
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