武漢二手房買賣差價的7成需做土地收益上交

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　　昨日，記者從武漢市房管局、多家區(qū)級房管局渠道獲悉，該原則性意見已經(jīng)以“武政規(guī)【2012】14號”文的形式下發(fā)，針對2007年之后購買的經(jīng)適房上市交易。但目前操作細則尚未出臺，因此暫時還無法受理買賣經(jīng)適房，或變更房產(chǎn)登記。

　　2006年武漢即出臺規(guī)定，允許購買經(jīng)適房滿5年的，可以上市交易，并要求繳納土地收益等相關(guān)價款。但土地收益如何收取一直沒有明確，導(dǎo)致不少已滿5年的經(jīng)適房實質(zhì)上不能交易?！拔錆h上世紀90年代初就開始探索經(jīng)適房，但當時這個概念與現(xiàn)在不一樣，銷售方式也不太一樣。但從2007年開始，經(jīng)適房才真正成為中低收入家庭的住房保障，在進入和退出管理上有明顯不同?！蔽錆h市房管局人士介紹。

　　2007年，建設(shè)部、國家發(fā)改委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局等七部門聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，明確經(jīng)濟適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分。當年，武漢經(jīng)適房建設(shè)規(guī)模達300萬方。

　　2007年購買經(jīng)適房，到今年正好5年，意味著這些房源已經(jīng)具備交易資格。

　　買賣差價的七成需上繳

　　“這個文件（武政規(guī)【2012】14號）是7月16日正式下發(fā)的，目前確定的是總原則，即房屋買賣差價的七成（最高）需上繳。”武漢市房管局相關(guān)人士透露，待操作細則確定后，經(jīng)適房上市交易將正式開啟。

　　值得注意的是，經(jīng)適房上市交易需繳納房屋買賣差價的七成，初步確定只針對2007年以后購買的經(jīng)適房，且購買年限要滿5年。記者了解到，目前尚需細化的操作在于，不同年限的經(jīng)適房交易，收取差價的比例會有差異（最高為七成）。同時，地方政府對已出售經(jīng)適房有優(yōu)先回購權(quán)，回購價格如何制定也需標準化。

　　武漢一區(qū)級房管局分管局長告訴記者，經(jīng)適房的用地屬劃撥性質(zhì)，沒有經(jīng)過國有土地出讓，這樣才能確保經(jīng)適房單價低于商品房?！爸砸杖≠I賣差價充當土地收益，就是相當于將經(jīng)適房用地性質(zhì)轉(zhuǎn)成出讓土地，這樣就能自由買賣了?！?/p>

　　以今年以來青山、江漢等地銷售的經(jīng)適房為例，價格普遍只有周邊商品房的一半。如青山港東名居，90平方米的經(jīng)適房單價在3150元左右。若購房人5年后以6000元價格賣出，這意味著差價有25萬多元，七成即17萬多元將作為土地收益上繳，賣家收益近8萬元（含稅）。

　　根據(jù)《武漢市經(jīng)濟適用住房管理辦法》，經(jīng)濟適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。在房屋、土地登記部門辦理權(quán)屬登記時，分別注明“經(jīng)濟適用住房”和“劃撥土地”字樣，這就意味著經(jīng)適房無法像一般商品房那樣交易。

　　七成比例究竟如何確定

　　2007年，市民李先生通過搖號，購買了位于徐東大街附近的一處經(jīng)適房，86平方米的房子總價26萬元，現(xiàn)在該區(qū)域的商品房均價接近1萬元?！拔椰F(xiàn)在還沒有轉(zhuǎn)讓意愿，但小孩長大后，可能會賣掉，再買一套大的?！崩钕壬f，但房屋買賣差價的七成要上繳有些高?！半m然當初買房每平方米只有3000元，但我裝修也花了幾萬元，加上銀行貸款利息也不少，如果只能獲得三成差價，感覺有些虧?！?/p>

　　不僅如此，也有部分經(jīng)適房用戶認為，當初買房時沒算地價，現(xiàn)在補這個地價不就行了？仍以李先生為例，當初購房時他沒有支付的樓面地價2000元不到，那么現(xiàn)在要上市交易，應(yīng)補足17萬元的地價。但如果按房屋差價的七成上繳，以每平方米8000元售房價計算，他需要上繳近30萬元。

　　那么上述兩種計算方式，到底哪一種更為合理？

　　值得注意的是，當初市民購買經(jīng)適房，由于用地性質(zhì)為劃撥，因此房價中不含地價，帶有政府補貼性質(zhì)?，F(xiàn)在繳納土地收益，在于將劃撥土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋?，也意味著賣房就放棄了政府補貼。李先生當初買房時，周邊商品房售價在7000元左右，目前已上漲到萬元。但武漢從2007年以來，到近期幾個經(jīng)適房項目，單價依然維持在3000元左右?！?007年以來，武漢經(jīng)適房與商品房的價格差越來越大，就是因為地價漲幅遠超物業(yè)增值。”湖北房地產(chǎn)學(xué)會專家委員殷躍建認為。

　　在他看來，當初李先生所在區(qū)域的樓面地價可能不到2000元，而現(xiàn)在已經(jīng)飆升到5000元左右。當初他能以每平方米3000元購房，在于未支付2000元的地價，現(xiàn)在假設(shè)他以8000元單價轉(zhuǎn)讓，升值的5000元中絕大部分都是土地升值部分。因此按房屋買賣差價的七成上繳，相當于李先生放棄政府補貼的地價并補足土地增值收益，這個比例設(shè)置合情合理。