武漢二手房買賣差價(jià)的7成需做土地收益上交

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　　昨日，記者從武漢市房管局、多家區(qū)級(jí)房管局渠道獲悉，該原則性意見(jiàn)已經(jīng)以“武政規(guī)【2012】14號(hào)”文的形式下發(fā)，針對(duì)2007年之后購(gòu)買的經(jīng)適房上市交易。但目前操作細(xì)則尚未出臺(tái)，因此暫時(shí)還無(wú)法受理買賣經(jīng)適房，或變更房產(chǎn)登記。

　　2006年武漢即出臺(tái)規(guī)定，允許購(gòu)買經(jīng)適房滿5年的，可以上市交易，并要求繳納土地收益等相關(guān)價(jià)款。但土地收益如何收取一直沒(méi)有明確，導(dǎo)致不少已滿5年的經(jīng)適房實(shí)質(zhì)上不能交易?！拔錆h上世紀(jì)90年代初就開(kāi)始探索經(jīng)適房，但當(dāng)時(shí)這個(gè)概念與現(xiàn)在不一樣，銷售方式也不太一樣。但從2007年開(kāi)始，經(jīng)適房才真正成為中低收入家庭的住房保障，在進(jìn)入和退出管理上有明顯不同?！蔽錆h市房管局人士介紹。

　　2007年，建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局等七部門聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，明確經(jīng)濟(jì)適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分。當(dāng)年，武漢經(jīng)適房建設(shè)規(guī)模達(dá)300萬(wàn)方。

　　2007年購(gòu)買經(jīng)適房，到今年正好5年，意味著這些房源已經(jīng)具備交易資格。

　　買賣差價(jià)的七成需上繳

　　“這個(gè)文件（武政規(guī)【2012】14號(hào)）是7月16日正式下發(fā)的，目前確定的是總原則，即房屋買賣差價(jià)的七成（最高）需上繳?！蔽錆h市房管局相關(guān)人士透露，待操作細(xì)則確定后，經(jīng)適房上市交易將正式開(kāi)啟。

　　值得注意的是，經(jīng)適房上市交易需繳納房屋買賣差價(jià)的七成，初步確定只針對(duì)2007年以后購(gòu)買的經(jīng)適房，且購(gòu)買年限要滿5年。記者了解到，目前尚需細(xì)化的操作在于，不同年限的經(jīng)適房交易，收取差價(jià)的比例會(huì)有差異（最高為七成）。同時(shí)，地方政府對(duì)已出售經(jīng)適房有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)，回購(gòu)價(jià)格如何制定也需標(biāo)準(zhǔn)化。

　　武漢一區(qū)級(jí)房管局分管局長(zhǎng)告訴記者，經(jīng)適房的用地屬劃撥性質(zhì)，沒(méi)有經(jīng)過(guò)國(guó)有土地出讓，這樣才能確保經(jīng)適房單價(jià)低于商品房?！爸砸杖≠I賣差價(jià)充當(dāng)土地收益，就是相當(dāng)于將經(jīng)適房用地性質(zhì)轉(zhuǎn)成出讓土地，這樣就能自由買賣了。”

　　以今年以來(lái)青山、江漢等地銷售的經(jīng)適房為例，價(jià)格普遍只有周邊商品房的一半。如青山港東名居，90平方米的經(jīng)適房單價(jià)在3150元左右。若購(gòu)房人5年后以6000元價(jià)格賣出，這意味著差價(jià)有25萬(wàn)多元，七成即17萬(wàn)多元將作為土地收益上繳，賣家收益近8萬(wàn)元（含稅）。

　　根據(jù)《武漢市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。在房屋、土地登記部門辦理權(quán)屬登記時(shí)，分別注明“經(jīng)濟(jì)適用住房”和“劃撥土地”字樣，這就意味著經(jīng)適房無(wú)法像一般商品房那樣交易。

　　七成比例究竟如何確定

　　2007年，市民李先生通過(guò)搖號(hào)，購(gòu)買了位于徐東大街附近的一處經(jīng)適房，86平方米的房子總價(jià)26萬(wàn)元，現(xiàn)在該區(qū)域的商品房均價(jià)接近1萬(wàn)元?！拔椰F(xiàn)在還沒(méi)有轉(zhuǎn)讓意愿，但小孩長(zhǎng)大后，可能會(huì)賣掉，再買一套大的?！崩钕壬f(shuō)，但房屋買賣差價(jià)的七成要上繳有些高?！半m然當(dāng)初買房每平方米只有3000元，但我裝修也花了幾萬(wàn)元，加上銀行貸款利息也不少，如果只能獲得三成差價(jià)，感覺(jué)有些虧?！?/p>

　　不僅如此，也有部分經(jīng)適房用戶認(rèn)為，當(dāng)初買房時(shí)沒(méi)算地價(jià)，現(xiàn)在補(bǔ)這個(gè)地價(jià)不就行了？仍以李先生為例，當(dāng)初購(gòu)房時(shí)他沒(méi)有支付的樓面地價(jià)2000元不到，那么現(xiàn)在要上市交易，應(yīng)補(bǔ)足17萬(wàn)元的地價(jià)。但如果按房屋差價(jià)的七成上繳，以每平方米8000元售房?jī)r(jià)計(jì)算，他需要上繳近30萬(wàn)元。

　　那么上述兩種計(jì)算方式，到底哪一種更為合理？

　　值得注意的是，當(dāng)初市民購(gòu)買經(jīng)適房，由于用地性質(zhì)為劃撥，因此房?jī)r(jià)中不含地價(jià)，帶有政府補(bǔ)貼性質(zhì)。現(xiàn)在繳納土地收益，在于將劃撥土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋?，也意味著賣房就放棄了政府補(bǔ)貼。李先生當(dāng)初買房時(shí)，周邊商品房售價(jià)在7000元左右，目前已上漲到萬(wàn)元。但武漢從2007年以來(lái)，到近期幾個(gè)經(jīng)適房項(xiàng)目，單價(jià)依然維持在3000元左右?！?007年以來(lái)，武漢經(jīng)適房與商品房的價(jià)格差越來(lái)越大，就是因?yàn)榈貎r(jià)漲幅遠(yuǎn)超物業(yè)增值?！焙狈康禺a(chǎn)學(xué)會(huì)專家委員殷躍建認(rèn)為。

　　在他看來(lái)，當(dāng)初李先生所在區(qū)域的樓面地價(jià)可能不到2000元，而現(xiàn)在已經(jīng)飆升到5000元左右。當(dāng)初他能以每平方米3000元購(gòu)房，在于未支付2000元的地價(jià)，現(xiàn)在假設(shè)他以8000元單價(jià)轉(zhuǎn)讓，升值的5000元中絕大部分都是土地升值部分。因此按房屋買賣差價(jià)的七成上繳，相當(dāng)于李先生放棄政府補(bǔ)貼的地價(jià)并補(bǔ)足土地增值收益，這個(gè)比例設(shè)置合情合理。