北京《通知》再遏制二手房陰陽(yáng)合同

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北京市住房和城市建設(shè)委員會(huì)昨天在其網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同管理的通知》(下稱《通知》)，出臺(tái)新規(guī)，防止在銀行貸款和交稅這兩個(gè)環(huán)節(jié)用兩次網(wǎng)簽的手法來(lái)避稅。

這意味著，從8月1日起，北京市買(mǎi)賣(mài)二手房利用二次網(wǎng)簽的價(jià)格差來(lái)避稅的行為，將受到更為嚴(yán)厲的政策打擊。而新規(guī)一出，急壞了部分購(gòu)房人和中介。

兩次網(wǎng)簽價(jià)不一定“就低”

新規(guī)的內(nèi)容可以概括為，買(mǎi)賣(mài)二手房征稅時(shí)所參照的價(jià)格，不再像以往一樣，在兩次網(wǎng)簽價(jià)格中取其低。

根據(jù)《通知》，買(mǎi)賣(mài)雙方注銷(xiāo)二手房網(wǎng)簽合同信息后，同一購(gòu)房人再次購(gòu)買(mǎi)同一套房屋簽約的，住建部門(mén)將在《存量房買(mǎi)賣(mài)合同信息表(納稅)》上記載價(jià)格變化情況。納稅申報(bào)人要持該信息表及相關(guān)材料到地稅部門(mén)辦理納稅手續(xù)，而地稅部門(mén)將綜合運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)等技術(shù)加強(qiáng)房屋交易稅收征管。

這意味著，做第二次網(wǎng)簽時(shí)，地稅局將可核查到上一次網(wǎng)簽的成交價(jià)格，不一定再像以往一樣，按照第二次網(wǎng)簽申報(bào)的較低價(jià)格來(lái)征稅。

而此前流行的“陰陽(yáng)合同”，恰恰就是利用貸款審批前后兩次網(wǎng)簽時(shí)的不同價(jià)格，來(lái)實(shí)現(xiàn)避稅。

其具體操作是這樣的：二手房交易雙方在第一次網(wǎng)簽時(shí)，為申請(qǐng)到足夠的貸款，價(jià)格會(huì)按照購(gòu)房款的實(shí)際需要來(lái)申報(bào)(因?yàn)殂y行要看網(wǎng)簽信息才能批準(zhǔn)貸款)。在銀行批完貸款后，為了減少交易稅費(fèi)，就將此前的第一次網(wǎng)簽注銷(xiāo)，然后以較低的價(jià)格再次申報(bào)網(wǎng)簽，交稅時(shí)則按較低價(jià)。于是就有了簽訂實(shí)際成交價(jià)和報(bào)送相關(guān)部門(mén)征稅價(jià)的兩份合同。

“陰陽(yáng)合同”現(xiàn)象在北京由來(lái)已久，“二次網(wǎng)簽為您省稅費(fèi)”，幾乎是每家房產(chǎn)中介推銷(xiāo)房屋時(shí)所標(biāo)榜的“免費(fèi)服務(wù)”。中介與買(mǎi)賣(mài)雙方“聯(lián)手”，所避稅金少則幾千元，多則數(shù)萬(wàn)元。

根據(jù)《通知》，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反《通知》規(guī)定，違規(guī)協(xié)助購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房、未嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策、未嚴(yán)格核查購(gòu)房家庭有關(guān)材料的，將依法從嚴(yán)查處，并可暫停其網(wǎng)簽資格。

購(gòu)房者催中介與新規(guī)賽跑

新規(guī)一出，急煞購(gòu)房人。

“完了，下周簽不了就得多掏十多萬(wàn)?！痹谕氖峦ㄐ殴ぷ鞯耐鯊念?化名)昨日從網(wǎng)上看到這則消息時(shí)，正在上課的他，當(dāng)時(shí)的第一反應(yīng)是拿起手機(jī)快步走出教室，給中介打電話，催他盡快網(wǎng)簽。

今年6月4日，剛新婚不久的王從睿通過(guò)中介簽下了一套二手房，是他家的第二套房，總價(jià)304萬(wàn)。這套房子的稅是9.6%，其中房契稅3%，房子房齡不滿五年需繳納的營(yíng)業(yè)稅5.6%，二套房需繳納的個(gè)人所得稅1%。

因?yàn)槎惤疠^高，王從睿簽合同時(shí)與中介商定，按304萬(wàn)元房?jī)r(jià)申報(bào)貸款，第二次網(wǎng)簽則按184萬(wàn)元申報(bào)，簽“陰陽(yáng)合同”。

“可我被中介給耽誤了?！弊屚鯊念鈶嵉氖牵薪樵诘谝淮尉W(wǎng)簽時(shí)，遞交的貸款申請(qǐng)材料出了錯(cuò)，導(dǎo)致他的房子到昨天還在等批貸，第一次網(wǎng)簽都還未完成，自然談不上注銷(xiāo)后再次送簽。

造化弄人，這一耽誤，恰巧趕上8月1日的“打擊令”了。如果本月內(nèi)不能完成二次網(wǎng)簽，王從睿的房子就必須按304萬(wàn)元實(shí)價(jià)申報(bào)網(wǎng)簽，納稅金額超過(guò)29萬(wàn)元，與此前謀劃的納稅17.6萬(wàn)元相比，差額為11.5萬(wàn)元。

他說(shuō)，他現(xiàn)在能做的，就是催中介趕緊把網(wǎng)簽程序完成。

公積金貸款買(mǎi)二手房照舊

新規(guī)也讓中介忙活了起來(lái)。

“手上的單子盡量都在本月內(nèi)簽掉。”北京朝陽(yáng)區(qū)青年路一房產(chǎn)中介張志(化名)昨日對(duì)本報(bào)記者表示，他和同事們都已從網(wǎng)上獲知了新規(guī)，本著“能給客戶省一點(diǎn)是一點(diǎn)”的想法，他們會(huì)把手上的二次網(wǎng)簽盡快“結(jié)束戰(zhàn)斗”。

但張志并不認(rèn)為這會(huì)對(duì)他們的生意產(chǎn)生太大影響。他說(shuō)，購(gòu)房者是首套房，要買(mǎi)的二手房房齡滿五年，若總價(jià)280萬(wàn)的房子，做不做“陰陽(yáng)合同”，差價(jià)也僅在5000元左右。因此，他認(rèn)為，新規(guī)對(duì)這樣的“剛需”購(gòu)房者影響不大，真正受影響的，是那些“大標(biāo)的”，也就是總價(jià)很高的大房子，或者買(mǎi)賣(mài)雙方都是二套房，而且房子未滿五年的情況。

“公積金可以做，商貸不能做了。”張志說(shuō)，據(jù)中介對(duì)此新規(guī)的理解，杜絕“陰陽(yáng)合同”針對(duì)的是用商業(yè)貸款購(gòu)買(mǎi)二手房的客戶，而用公積金貸款買(mǎi)二手房，他們?nèi)杂修k法用二次網(wǎng)簽的方式避稅。