監(jiān)理公司管理系統(tǒng) | 工程企業(yè)管理系統(tǒng) | OA系統(tǒng) | ERP系統(tǒng) | 造價咨詢管理系統(tǒng) | 工程設計管理系統(tǒng) | 簽約案例 | 購買價格 | 在線試用 | 手機APP | 產(chǎn)品資料
X 關閉

2015年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》模擬題(六)

申請免費試用、咨詢電話:400-8352-114

  四、計算題
  1、評估某塊城市規(guī)劃確定的住宅用地,土地面積為1500/㎡,
  (1)收集有關資料:共調查了A.B.C三宗土地買賣實例作為可比實例。
 ?。?)可比實例的成交價格如下:
  成交價格(元/㎡) 成交日期    交易情況
  可比實例A 1200   2004年2月20日  正常
  可比實例B 1150    2004年4月20日  比正常價格低3%
  可比實例C 1380     2004年7月20日  比正常價格高5%
  (3)該類土地2004年1月至9月的價格變動情況如下表所示:
  月份    1   2   3   4   5    6    7    8    9
  價格指數(shù) 100 100.3 98.5 102.6 101.3 102.8 103.5 103.3 103.8
  注:表中的價格指數(shù)為環(huán)比價格指數(shù),均以上個月為100
 ?。?)房地產(chǎn)狀況的比較判斷結果,如下表所示:
  權重 0.4 0.35 0.25
    因素1 因素2 因素3
  估價對象 100 100 100
  可比實例A 95 105 110
  可比實例B 92 96 98
  可比實例C 106 109 97
  試運用上述資料估算該土地2004年9月20日的正常市場價格
  【正確答案】
 ?。?)比準價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)
  (2)交易情況修正系數(shù):可比實例A=100/100
  可比實例B=100/97
  可比實例C=100/105
 ?。?)交易日期修正系數(shù)為:
  可比實例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168
  可比實例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156
  可比實例C=1.033×1.038=1.072
 ?。?)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為:
  可比實例A=100/(95×0.4+105×0.35+110×0.25)=100/102.25
  可比實例B=100/(92×0.4+96×0.35+98×0.25)=100/94.9
  可比實例A=100/(106×0.4+109×0.35+97×0.25)=100/104.8
 ?。?)計算比準價格:
  比準價格A=1200×(100/100)×1.168×(100/102.25)=1370.76(元/平方米)
  比準價格B=1150×(100/97)×1.156×(100/94.9)=1444.17(元/平方米)
  比準價格C=1380×(100/105)×1.072×(100/104.8)=1344.38(元/平方米)
 ?。?)將上述三個比準價格的簡單算術平均數(shù)作為市場法的估算結果,則有:
  估價對象價格(單價)=(1370.76+1444.17+1344.38)/3 =1386.43(元/平方米)
  估價對象價格(總價)=1388.22×1500=2079. 65(萬元)
  2、6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓,總建筑面積3000㎡,于4年前建成并投入使用,辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定,建成投入使用后,其中的1000㎡建筑面積歸甲方,2000㎡建筑面積由乙方使用15年,期滿后無償歸甲方?,F(xiàn)今,乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權,甲方也愿意將其轉讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時應出資多少萬元購買甲方的權益。 據(jù)調查得知,現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元,出租率為85%,年運營費用約占租賃有效毛收入的35%,報酬率為10%.
  【正確答案】
  (1)計算辦公樓現(xiàn)值
 ?、俎k公樓整體年凈收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12萬元
  ②收益年限=40-6=34年
 ?、坜k公樓現(xiàn)值為:V=A/Y[1-1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1-1/(1+ 10%)34]=1528.92萬
 ?。?)計算乙方的使用權價格
 ?、僖曳绞褂脵嗄陜羰找妫?0×2000×85%×(1-35%)×12=106.08萬元
  ②乙方使用權剩余收益年限=15-4=11年
 ?、垡曳绞褂脵嗍S嗍找婺晗迌r格為:
  V=A/Y[1-1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1-1/(1+ 10%)11]=689萬元
 ?。?)甲方權益價格=辦公樓現(xiàn)值-乙方使用權價格=1528.92-689=839.92萬元

  ——————————————————————————————————————————

單選1—11題 單選12—23題 單選24—35題 多選1—15題 判斷題1—15題 計算題1—2題 

若您在房估學習過程中有任何疑問,歡迎進入論壇討論

  ——————————————————————————————————————————

  編輯推薦

  ·2015年網(wǎng)上輔導招生方案:特色班  通關班  精品班  實驗班

  ·2015年房地產(chǎn)估價師考試預習計劃表

  ·關注泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)官方微信、微博,隨時隨地了解考試動態(tài)

責任編輯:風信子

  更多推薦:

  ·2015年房地產(chǎn)估價師考試報名時間公布

  ·2015年房地產(chǎn)估價師考試輔導火爆熱招

  ·2015年房地產(chǎn)估價師教材變化 >>

  ·2015年房地產(chǎn)估價師輔導課程開通

發(fā)布:2007-07-07 13:46    編輯:泛普軟件 · xiaona    [打印此頁]    [關閉]
相關文章:
相關系統(tǒng)
聯(lián)系方式

成都公司:成都市成華區(qū)建設南路160號1層9號

重慶公司:重慶市江北區(qū)紅旗河溝華創(chuàng)商務大廈18樓

咨詢:400-8352-114

加微信,免費獲取試用系統(tǒng)

QQ在線咨詢