當前位置:工程項目OA系統(tǒng) > 房地產(chǎn)OA系統(tǒng) > 相關系統(tǒng) > 商業(yè)地產(chǎn)管理系統(tǒng)
2015年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》模擬題(六)
四、計算題
1、評估某塊城市規(guī)劃確定的住宅用地,土地面積為1500/㎡,
(1)收集有關資料:共調查了A.B.C三宗土地買賣實例作為可比實例。
?。?)可比實例的成交價格如下:
成交價格(元/㎡) 成交日期 交易情況
可比實例A 1200 2004年2月20日 正常
可比實例B 1150 2004年4月20日 比正常價格低3%
可比實例C 1380 2004年7月20日 比正常價格高5%
(3)該類土地2004年1月至9月的價格變動情況如下表所示:
月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9
價格指數(shù) 100 100.3 98.5 102.6 101.3 102.8 103.5 103.3 103.8
注:表中的價格指數(shù)為環(huán)比價格指數(shù),均以上個月為100
?。?)房地產(chǎn)狀況的比較判斷結果,如下表所示:
權重 0.4 0.35 0.25
因素1 因素2 因素3
估價對象 100 100 100
可比實例A 95 105 110
可比實例B 92 96 98
可比實例C 106 109 97
試運用上述資料估算該土地2004年9月20日的正常市場價格
【正確答案】
?。?)比準價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)
(2)交易情況修正系數(shù):可比實例A=100/100
可比實例B=100/97
可比實例C=100/105
?。?)交易日期修正系數(shù)為:
可比實例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168
可比實例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156
可比實例C=1.033×1.038=1.072
?。?)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為:
可比實例A=100/(95×0.4+105×0.35+110×0.25)=100/102.25
可比實例B=100/(92×0.4+96×0.35+98×0.25)=100/94.9
可比實例A=100/(106×0.4+109×0.35+97×0.25)=100/104.8
?。?)計算比準價格:
比準價格A=1200×(100/100)×1.168×(100/102.25)=1370.76(元/平方米)
比準價格B=1150×(100/97)×1.156×(100/94.9)=1444.17(元/平方米)
比準價格C=1380×(100/105)×1.072×(100/104.8)=1344.38(元/平方米)
?。?)將上述三個比準價格的簡單算術平均數(shù)作為市場法的估算結果,則有:
估價對象價格(單價)=(1370.76+1444.17+1344.38)/3 =1386.43(元/平方米)
估價對象價格(總價)=1388.22×1500=2079. 65(萬元)
2、6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓,總建筑面積3000㎡,于4年前建成并投入使用,辦公樓正常使用壽命長于土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定,建成投入使用后,其中的1000㎡建筑面積歸甲方,2000㎡建筑面積由乙方使用15年,期滿后無償歸甲方?,F(xiàn)今,乙方欲擁有該辦公樓的產(chǎn)權,甲方也愿意將其轉讓給乙方。試估算乙方現(xiàn)時應出資多少萬元購買甲方的權益。 據(jù)調查得知,現(xiàn)時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元,出租率為85%,年運營費用約占租賃有效毛收入的35%,報酬率為10%.
【正確答案】
(1)計算辦公樓現(xiàn)值
?、俎k公樓整體年凈收益=80×3000×85%×(1-35%)×12=159.12萬元
②收益年限=40-6=34年
?、坜k公樓現(xiàn)值為:V=A/Y[1-1/(1+Y) n]=159.12/10%×[1-1/(1+ 10%)34]=1528.92萬
?。?)計算乙方的使用權價格
?、僖曳绞褂脵嗄陜羰找妫?0×2000×85%×(1-35%)×12=106.08萬元
②乙方使用權剩余收益年限=15-4=11年
?、垡曳绞褂脵嗍S嗍找婺晗迌r格為:
V=A/Y[1-1/(1+ Y) n]=106.08/10%×[1-1/(1+ 10%)11]=689萬元
?。?)甲方權益價格=辦公樓現(xiàn)值-乙方使用權價格=1528.92-689=839.92萬元
——————————————————————————————————————————
單選1—11題 單選12—23題 單選24—35題 多選1—15題 判斷題1—15題 計算題1—2題
若您在房估學習過程中有任何疑問,歡迎進入論壇討論
——————————————————————————————————————————
編輯推薦:
·2015年網(wǎng)上輔導招生方案:特色班 通關班 精品班 實驗班
·2015年房地產(chǎn)估價師考試預習計劃表
·關注泛普軟件-工程項目管理系統(tǒng)官方微信、微博,隨時隨地了解考試動態(tài)
更多推薦:
·2015年房地產(chǎn)估價師考試報名時間公布
·2015年房地產(chǎn)估價師考試輔導火爆熱招
·2015年房地產(chǎn)估價師教材變化 >>
·2015年房地產(chǎn)估價師輔導課程開通
- 12015年房估理論與方法每日一練5.21
- 2房屋征收的前提條件
- 3房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理課程講義(16)
- 46月濟南二手房成交量上漲,學區(qū)房火爆
- 5房地產(chǎn)估價師考試:套內房屋使用面積
- 62015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》知識點:投資決策
- 7二手房市場漲價潮難持續(xù) 樓市反彈是做夢
- 8二手房市場真的能迎來“金九銀十”嗎
- 9房屋產(chǎn)權對查詢人的要求
- 102015.11.1房地產(chǎn)估價師每日一練免費在線測試
- 112015房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》復習指南(15)
- 12房地產(chǎn)估價師考試相關知識復習資料(20)
- 132015房地產(chǎn)估價師制度與政策講義(12)
- 142015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》每日一練(12.09)
- 152015年房地產(chǎn)估價相關知識每日一練8.15
- 16房地產(chǎn)估價師考試:建筑工程知識考點精析
- 172015年房估基本制度與政策每日一練3.14
- 18二手房交易過程中選好中介是關鍵
- 19擔保機構的風險管理
- 20房地產(chǎn)估價師《制度與政策》課程講義(4)
- 21杭州二手房房東坐地起價,市場有點冷
- 222015年房估理論與方法每日一練3.6
- 232015房地產(chǎn)估價師案例與分析課程講義(15)
- 242015年房地產(chǎn)估價相關知識每日一練12.20
- 25房地產(chǎn)估價師《案例分析》第三章沖刺內容(3)
- 262015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》第五章知識點(9)
- 27蘇州二手房周成交量同比上漲54.24%
- 28二手房交易高昂個稅成本 買賣雙方千方百計鉆政策漏洞
- 292015房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》章節(jié)知識點匯總(6)
- 302015年房估基本制度與政策每日一練7.31
成都公司:成都市成華區(qū)建設南路160號1層9號
重慶公司:重慶市江北區(qū)紅旗河溝華創(chuàng)商務大廈18樓