二手房市場(chǎng)漲價(jià)潮難持續(xù) 樓市反彈是做夢(mèng)

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西安的二手房市場(chǎng)，亦沒有“逃過(guò)此節(jié)”。
        2012年第27周西安市二手房總可售套數(shù)8477套，總可租套數(shù)14495套，掛牌均價(jià)為6769元。東、南、西、北、城內(nèi)5區(qū)域的二手房掛牌均價(jià)上漲至6753元/平方米，每平方米上漲39元。

       七大區(qū)域中，除高新區(qū)單周有0.14%的降幅外，城五區(qū)和長(zhǎng)安區(qū)的二手房?jī)r(jià)都呈不同程度的上漲態(tài)勢(shì)。其中，城東區(qū)上漲幅度當(dāng)周最大，以1.64%的漲幅變身當(dāng)周“漲老大”。

降息、微調(diào)等成助推劑

          7月6日，央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，存款利率降0.5%，貸款利率降0.31%。而此次降息據(jù)6月8日央行三年半首度降息不到一個(gè)月。

         不到一月兩次降息，房產(chǎn)專家開始預(yù)測(cè);購(gòu)房者開始忐忑;房產(chǎn)商開始竊喜，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入盲目性恐慌。人們的疑慮是：央行此舉是否意味著將有大量的資金注入原本陷入“貧瘠”的樓市?原本以回籠資金為主的開發(fā)商是否有了提升房?jī)r(jià)的資本?最令人忐忑的是，這是否暗示著政府的一個(gè)救市態(tài)度?

         購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)政策、免或減征購(gòu)房契稅或者退稅、調(diào)整首套房貸利率恢復(fù)基準(zhǔn)利率或者九折、八五折利率、提高公積金貸款額度、補(bǔ)貼首次置業(yè)、放松限購(gòu)條件、土地松綁......迫于經(jīng)濟(jì)壓力，諸多地方政府出臺(tái)了不同的微調(diào)政策，加之中央出手制止的不及時(shí)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)開始逐步上升。

           樓市回暖，新房?jī)r(jià)格逐漸上升;新房的預(yù)售制度使入住拖后，凸顯了二手房即買即住的便利性。諸多因素使得二手房購(gòu)房群體增多，而需求上漲必然導(dǎo)致獲利群體“貪婪吸金”。

           另外，全國(guó)多個(gè)城市的住宅市場(chǎng)出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊漲”的局面，使人們對(duì)下半年房?jī)r(jià)的全面反彈，以及目前已取得的樓市調(diào)控成果是否將付諸東流產(chǎn)生擔(dān)憂。

          在此類利好消息推動(dòng)下，帶著疑慮的觀望型置業(yè)者開始慌亂，盲目性入市，使得原本處于淡季的6月樓市表現(xiàn)尤為活躍，成交量在5月份基礎(chǔ)上繼續(xù)上升，價(jià)格也有小幅上揚(yáng)。二手房業(yè)主瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)，坐地起價(jià)，于是，二手房議價(jià)空間減少、臨時(shí)提價(jià)現(xiàn)象開始顯現(xiàn)，在個(gè)別區(qū)域、個(gè)別樓盤、個(gè)別戶型房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)價(jià)格小幅上漲的情況。

中央政策不改 樓市反彈純屬“黃粱一夢(mèng)”

          7日，溫家寶總理在江蘇常州調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)控任務(wù)還很艱巨。必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性的需求作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策。

         這是溫總理2012年第五次強(qiáng)調(diào)調(diào)控和抑制房?jī)r(jià)上漲，從中我們可以看出中央對(duì)調(diào)控決不放松的決心和毅力，中央的“那只手”自始至終沒有放松調(diào)控的跡象。雖然有的地方政府私下微調(diào)，把“擦邊球”玩的“風(fēng)生水起”。但我們要相信中央的調(diào)控決心，對(duì)于“跳梁小丑”“胡作非為”帶來(lái)房?jī)r(jià)波動(dòng)要冷靜看待，只要大的政策方向不改，地方微調(diào)最多只能為房?jī)r(jià)上漲添加一點(diǎn)柴火，當(dāng)中央大水澆下來(lái)的時(shí)候，上漲火苗便會(huì)熄滅。

          另外，住建部正調(diào)研地方微調(diào)行為，并表示“對(duì)地方出臺(tái)或變相放松房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的，會(huì)予以糾正，加強(qiáng)地方問責(zé)”。

專家稱二手房漲價(jià)或?qū)⒅皇菚一ㄒ滑F(xiàn)

          “我認(rèn)為現(xiàn)在出現(xiàn)的二手房漲價(jià)，是一個(gè)虛漲?！眰I(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，現(xiàn)在出現(xiàn)的情況，有一些政策的累積效應(yīng)存在，包括降息、減稅以及房?jī)r(jià)回落等，但也有一些人是害怕，看到政府進(jìn)行經(jīng)濟(jì)刺激，認(rèn)為調(diào)控要放松，房?jī)r(jià)要反彈，是一種恐慌性的需求。

           購(gòu)房者要認(rèn)識(shí)到，目前購(gòu)買二手房的人主要是為剛需，而不是投資性購(gòu)房，炒房的數(shù)量較之以前縮小了，而剛需的數(shù)量有限，樓市將在平穩(wěn)中發(fā)展。

           雖然宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力比較大，但是總理已經(jīng)明確表明，決不能讓房?jī)r(jià)反彈，這也表明，即使在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用也將限制在一定的范圍內(nèi)。

           二手房的上漲，只是一種試探性的表現(xiàn)，業(yè)主提升價(jià)格來(lái)試探房屋是否可以高價(jià)售出，而購(gòu)房者焦急的心態(tài)只會(huì)給二手房業(yè)主吃顆定心丸，繼續(xù)把價(jià)格抬上去。

           下半年二手房依然面臨新房沖擊，漲價(jià)的二手房會(huì)被價(jià)格更低的新房分流，漲價(jià)只會(huì)導(dǎo)致房子難賣。

            中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理瞿安新表示，在整體經(jīng)濟(jì)下行壓力漸增的情況下，預(yù)計(jì)下半年政策將以穩(wěn)定為主，對(duì)于自住需求的政策微調(diào)或?qū)⒏鼮槌Ｒ?。在此背景下，預(yù)計(jì)下半年二手房成交仍將保持活躍，但由于限購(gòu)政策的存在，成交量的回升幅度有限，而在成交結(jié)構(gòu)上仍將以自住需求主導(dǎo)的中低價(jià)房源為主體。全年來(lái)看，六大城市的二手住宅成交面積有望超越2011年，但較2010年仍有一定差距。

            6月份出現(xiàn)的恐慌性購(gòu)房情緒更多的是由于人為因素誘導(dǎo)而產(chǎn)生的，沒有持續(xù)性;樓市庫(kù)存居高不下，下半年房企供應(yīng)計(jì)劃明顯多于上半年，在去庫(kù)存化的強(qiáng)大壓力下，“降價(jià)走量”依舊是大多數(shù)房企的必由之路。

          因此，我們沒必要擔(dān)憂房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)反彈，也不要被恐慌性輿論所誤導(dǎo)，對(duì)于二手房漲價(jià)，我們要保持理性。