2015房地產(chǎn)估價師《案例與分析》復(fù)習(xí)指導(dǎo)（4）

7.1.4 假設(shè)開發(fā)法的操作步驟

運用假設(shè)開發(fā)法估價一般分為下列6個步驟進行：①調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；②選擇最佳的開發(fā)利用方式；③估計開發(fā)經(jīng)營期；④預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；⑤測算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔的稅費；⑥進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。

下面以評估政府出讓地塊的價格為例，說明如何調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況和選擇最佳的開發(fā)利用方式，其他步驟的內(nèi)容將在后面分節(jié)論述。

在中國現(xiàn)行情況下，政府開展國有土地使用權(quán)有償出讓的地塊，主要是待開發(fā)土地。政府出讓土地使用權(quán)的方式有拍賣、招標、掛牌和協(xié)議四種。無論是哪種出讓方式，對于這類待開發(fā)土地，政府都需要估價，以確定出讓底價或做到心中有數(shù)；有意購買者也需要估價，以確定購買時的報價或者作為與政府討價還價的依據(jù)。

這類待開發(fā)土地的使用年限、城市規(guī)劃設(shè)計條件（如用途、建筑高度、容積率）等，通常政府在事先已確定。購地者如果獲得該類土地，只能在政府的這些限制之內(nèi)開發(fā)利用。因此，政府的這些限制，也是評估這類待開發(fā)土地的價格時必須遵守的前提條件。

調(diào)查該類待開發(fā)土地的基本情況主要包括下列4個方面：

（1）弄清土地的位置。包括3個層次：①土地所在城市的性質(zhì)；②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)；③具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的土地用途服務(wù)。例如：位于上海浦東新區(qū)的一塊待開發(fā)土地需要估價，弄清該塊土地的位置，就需要弄清上海的性質(zhì)、地位，需要弄清浦東新區(qū)的性質(zhì)、地位，包括它與上海市區(qū)的關(guān)系以及政府對該區(qū)的政策和規(guī)劃建設(shè)設(shè)想等，此外還需要弄清這塊土地在頂區(qū)內(nèi)的具體坐落狀況，如周圍環(huán)境、進出交通便利與否等。

（2）弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施通達程度、地質(zhì)和水文狀況等。弄清這些，主要是為測算開發(fā)成本、費用等服務(wù)。

（3）弄清城市規(guī)劃設(shè)計條件。包括弄清規(guī)定的用途、建筑高度、容積率等。弄清這些，主要是為確定最佳的開發(fā)利用方式服務(wù)。

（4）弄清將擁有的土地權(quán)利。包括弄清權(quán)利性質(zhì)（目前均為使用權(quán)）、使用年限、可否續(xù)期，以及對轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定等。弄清這些，主要是為預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、租金等服務(wù)。

選擇最佳的開發(fā)利用方式包括用途、規(guī)模、檔次等的確定。這些內(nèi)容的確定都要在城市規(guī)劃許可的范圍內(nèi)選取，也就是說在這個許可范圍內(nèi)的最佳。在選擇最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是要選擇最佳的用途。最佳用途的選擇，要考慮土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實社會需要程度和未來發(fā)展趨勢，或者說，要分析當?shù)厥袌龅慕邮苣芰?，究竟市場在項目建成后最需要什么類型的房地產(chǎn)。例如，某塊土地城市規(guī)劃規(guī)定的用途可為賓館，可為公寓，可為寫字樓，但在實際估價時究竟應(yīng)選擇哪種用途？這首先要調(diào)查該塊土地所在城市和區(qū)域的賓館、公寓、寫字樓的供求關(guān)系及其走向。如果對賓館、寫字樓的需求開始趨于飽和，表現(xiàn)為客房入住率、寫字樓出租率呈下降趨勢，但希望能租到或買到公寓住房的人逐漸增加，而近年能提供的數(shù)量又較少時，則可以選擇該塊土地的用途為興建公寓。

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