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2015房地產(chǎn)估價師《案例與分析》復習指導(14)
7.4.5 開發(fā)利潤
開發(fā)利潤測算也只有在傳統(tǒng)方法中才需要。測算開發(fā)利潤的方法與成本法中的相同,通常是以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應平均利潤率。在測算時要注意計算基數(shù)與利潤率的對應。
7.4.6 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費
投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應負擔的稅費,是假定一旦購買了待開發(fā)房地產(chǎn),在交易時作為買方應負擔的有關稅費,如契稅、交易手續(xù)費等。該項稅費通常是根據(jù)當?shù)氐囊?guī)定,按待開發(fā)房地產(chǎn)價值的一定比率測算。
7.4.7 折現(xiàn)率
折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需要確定的一個重要參數(shù),與報酬資本化法中的報酬率的性質和求取方法相同,具體應等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率,它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。
7.4.8 計算中的其他問題
在運用假設開發(fā)法時不應忽略某些無形收益。如深圳市1987年12月首次公開拍賣的一塊土地,從當時預測的開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值減去開發(fā)成本等所得的數(shù)額來看,價值也許不高,但由于是國內首塊公開拍賣的土地,購買者一旦獲得了這塊土地,會附帶取得一些意想不到的社會效果,如隨著對這種改革開放措施的廣泛宣傳,實際上也就間接地對該塊土地的獲得者起著廣告宣傳作用,因此,該塊土地的價格比較高是較自然的(當時該塊土地的最后成交價是525萬元,比政府確定的拍賣底價200萬元高了很多)。
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