與二手房房東交易談話全攻略

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    二手房買賣一般有兩種方式，一是通過中介公司進(jìn)行交易，二是買賣雙方自由交易。在目前的二手房交易中，前一種交易方式的數(shù)量占比較多。在這兩種交易方式中，同樣都存在流程繁瑣、手續(xù)復(fù)雜的問題。本期小編對如何順利進(jìn)行自由交易做出相關(guān)介紹和分析，以供自由交易者參考。

    兩種交易方式各有利弊

    通過房屋中介公司交易最大好處就是安全、省心。中介公司對房地產(chǎn)交易、過戶和貸款的辦理十分專業(yè)，能為買賣雙方省去好多的麻煩，更重要的是，中介公司所起的居間擔(dān)保作用，能夠以第三方身份，為買賣雙方的交易安全起到保障作用，保證雙方的利益不受損害。

    不過，二手房居間交易一定要委托正規(guī)的中介公司進(jìn)行操作，否則可能使雙方受到損失。

    而不通過房屋中介公司，選擇自己交易最大好處就是省錢，不需要繳納中介費(fèi)，而且自己親自辦理，讓人放心。但是由于大部分買賣雙方對房地產(chǎn)了解得不多，很容 易忽略一些細(xì)節(jié)，結(jié)果就會導(dǎo)致一系列的糾紛，甚至是經(jīng)濟(jì)損失。自由交易的缺點(diǎn)是需要交易雙方花費(fèi)很多的時間和精力，而且交易過程中的付款安全性得不到有效 的保障。如果買方是按揭貸款，手續(xù)則更為繁雜。因此建議：自行達(dá)成交易的買賣雙方，可以委托一些“放心中介”辦理權(quán)屬過戶和按揭貸款手續(xù)。

    自由交易全流程簡介

    根據(jù)付款方式和是否存在階段性擔(dān)保的不同，二手房自由交易又有幾類不同的方式，其中全款交易最為簡單。另外比較常見的，是買方申請貸款有階段性擔(dān)保交易方式。具體流程如下：

    1、 發(fā)布或查找信息；2、接觸洽談并確定交易意向；3、簽署網(wǎng)上電子合同，并打印(含下定金)；4、房產(chǎn)評估公司出具房屋評估報告；5、辦理貸款審批、擔(dān)保手 續(xù)；6、辦理過戶登記、繳納相關(guān)稅費(fèi)；7、領(lǐng)取權(quán)證；8、交割首付款；9、辦理抵押登記手續(xù)；10、領(lǐng)取抵押權(quán)證；11、銀行放款給賣方；12、房屋交付。

    以上交易流程中，比較費(fèi)時、費(fèi)力的是請房屋評估公司出報告、辦理貸款審批手續(xù)、辦理房屋過戶手續(xù)等，這些環(huán)節(jié)一共涉及到的準(zhǔn)備材料有近20項。

    簽署網(wǎng)上電子合同流程

    買賣雙方需要注意，從2007年11月1日起，對個人自行購買二手房（雙方未通過中介機(jī)構(gòu)成交）實(shí)行網(wǎng)上合同簽約。

    據(jù)了解，對于個人自行購買二手房（雙方未通過中介機(jī)構(gòu)成交的）的，不再使用《武漢市存量房買賣合同》（2003年版），交易雙方當(dāng)事人需登陸武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)進(jìn)行網(wǎng)上簽約。網(wǎng)上簽約具體操作步驟如下：

    1、 登錄武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)；2、進(jìn)入二手房市場信息，點(diǎn)擊二手房個人網(wǎng)上合同登記；3、到《武漢市存量房買賣合同》網(wǎng)上簽約界面，按照要求填寫相關(guān)信息， 完成后確認(rèn)、保存信息并生成合同備案登記號，憑該登記號可進(jìn)行網(wǎng)上合同查詢；4、憑合同備案登記號到房產(chǎn)部門打印正式合同；5、打印合同后到房產(chǎn)部門申請 辦理存量房轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

    過戶的流程和資料準(zhǔn)備

    據(jù)了解，二手房在房管局直接交易過戶的主要流程是：1、面核；2、取號；3、受理、計費(fèi)；4、到收費(fèi)窗口開繳款通知單；5、銀行繳費(fèi)；6、返回收費(fèi)窗口領(lǐng)取發(fā)票；7、返回原收件窗口領(lǐng)取收件單。

    過戶所需準(zhǔn)備主要有：買賣雙方身份證、戶口本、結(jié)婚證（單身須戶籍所在地出具的單身證明、離異須提供離婚證和財產(chǎn)分割協(xié)議、買方非武漢市戶口的須提供戶籍所在地出具的《流動人口婚育證明》）、房產(chǎn)證、土地證原件及復(fù)印件、房產(chǎn)交易評估報告等。

    二手房自由交易其他注意事項

    目前二手房交易市場上市交易的房屋性質(zhì)多種多樣，有些房屋是不被允許交易的，如兩證不全的房屋、未過一定年限的經(jīng)適房、集體土地性質(zhì)的“小產(chǎn)權(quán)房”等。對于這樣的房產(chǎn)，購買者最好對照法律規(guī)定，謹(jǐn)慎辨別。此外，還需注意如下兩條事項。

    確認(rèn)賣方身份：一般情況下，房屋的出售人和房主是一致的，但是也有出售人為非房主本人的情況，有的是委托子女或代理人代為出售。在自由交易前核實(shí)賣方身份，確認(rèn)出售人為房主本人將十分重要，它可以減少糾紛、規(guī)避風(fēng)險。

    仔細(xì)查驗房屋：二手房非商品房，房屋的現(xiàn)狀各不相同，有的裝修很高檔，有的是已經(jīng)有幾十年歷史的老房子，在房屋的現(xiàn)狀上可謂千差萬別。因此，自由交易過程中 更要仔細(xì)查驗房屋，從而避免在交付以后才發(fā)現(xiàn)房屋缺陷。