鄭州樓市量價齊升，剛需爆發(fā)

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    2012轉(zhuǎn)眼半年已過，回首上半年，整個樓市就像是電影《饑餓游戲》中的競技場，開發(fā)商就像那其中相互格斗殘殺的人，為了爭奪調(diào)控下的剛需一族沒日沒夜地使盡渾身解數(shù)去爭來斗去，購房者則希望在低迷的樓市中尋找脫穎而出的好房子。樓市這一場“饑餓游戲”，它的前世今生，又有誰在合謀？

    夏季，原本是樓市的淡季，然而隨著七八月份新開樓盤及加推項目的增多，省城樓市“票房”大增——7月份，鄭州市區(qū)商住房賣了10040套，創(chuàng)下19個月來的新高；房價同時上漲到每平方米6854元，再創(chuàng)歷史新高。比6月每平方米上漲了163元，這也是今年以來連續(xù)7個月鄭州房價創(chuàng)出新高， 可見鄭州房價上漲的腳步仍然沒有停歇，房價漲幅位居中部省會第二。

    7月份平均每天賣房將近324套，成為2010年12月份以來最大的月成交量，再現(xiàn)“井噴”行情。數(shù)據(jù)顯示，在市場火爆的2009年和2010年，曾經(jīng)有7個月份出現(xiàn)商住房月銷量突破1萬套的情形，最大的月銷量保持者為2009年12月份的16886套。在2010年12月銷售11102套后，迎接樓市的是延續(xù)至今的限購、限貸政策，在整個2011年，市場持續(xù)低迷，最大的月銷量也沒有超過5400套。

    數(shù)據(jù)顯示，7月份，鄭州市區(qū)商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積43.96萬平方米，同比下降38.56%，也是今年3月份以來的最小月投放量。但是當(dāng)月銷售面積92.14萬平方米，同比上漲134.58%。也就是說，當(dāng)月的銷量是投放量的兩倍多。8月，第四周僅僅七天鄭州區(qū)域銷售總套數(shù)3079套，銷售總面積309868.33平方米，持續(xù)著7月的熱度。

    是什么造成房價漲、成交火，很多專家歸結(jié)為剛性需求的恐慌性放量，我們姑且不論原因， 無非是換了個馬甲，漲價已是覆水難收。很多人還在說回暖，我看是過暖了。短短的幾個月里，開發(fā)商憑借著“以價換量”從消費者手中大量回籠現(xiàn)金，給自己找回了底氣，現(xiàn)在，要漲價了。似乎覺得突然一夜之間就往黑板上寫上“十文大錢”有些羞赧似的。

    7月批準(zhǔn)預(yù)售面積43.96萬平方米，而銷售卻達(dá)到92.14萬平方米。樓市行情持續(xù)看漲，刺激著購房人的觀望耐心，于是剛需加速出手，從而進(jìn)一步助推了行情。熱銷帶來連鎖反應(yīng)：專家熱議、房價見漲、政策預(yù)期，一場樓市“饑餓游戲”正在上演。

    樓市宛若一場類似喬布斯時代留給蘋果的饑餓營銷，即以品牌威力將潛在消費者吸引過來，接著限制供貨量，造成供不應(yīng)求的熱銷假象，再提高售價以賺取更高利潤。讓市場時刻保持饑餓的狀態(tài)這是很高明的手段，樓市開發(fā)商也喜歡玩饑餓營銷的手段，通過捂盤惜售的方式來哄抬房價賺取更多的利潤。沒有那么多房子投向市場，導(dǎo)致房屋人為地供不應(yīng)求，在這種“饑餓感”控制下，房價哪能不日益走高？

    開發(fā)商一邊全力消化存量，一邊努力抬高市場預(yù)期，為下一輪行情造勢。于是出現(xiàn)了以下情況：熱銷區(qū)域的樓盤在醞釀漲價，是為“低開高走”；銷售見漲的項目在捂盤惜售，美其名曰“饑餓營銷”。

    瞬息萬變的市場，有時會讓局外人辨不出真假。四個月前還在為到哪找購房人而抓耳撓腮的開發(fā)商，現(xiàn)在卻手握“房票”、坐等“日光”。上周，鄭東新區(qū)地標(biāo)性雙子塔寫字樓綠地中心以超低價入市，引發(fā)消費者熱搶，原因是高配置、超低價的地標(biāo)建筑擊破了人們的心理防線，也擊破了很多開發(fā)商的底線，已入市者封盤，避其鋒芒，未入市者，或跟進(jìn)或推遲開盤。該企業(yè)如饑餓的吞金巨獸，形成樓市黑洞。而購房者則饕餮一番，上演了雙向饑餓游戲。

    時下樓市活脫脫被逼出了一場后宮戲，上半年每一個樓盤都成了坐困宮闈的妃嬪，苦盼皇帝翻一下牌子，沾一些雨露，購房者成了皇帝。到了現(xiàn)在角色互換，購房者成了坐困宮闈的妃嬪，開發(fā)商成了皇帝。

    能否抓住優(yōu)惠的尾巴，做樓市的成功抄底者，要靠運氣，更要靠勇氣!電影《饑餓游戲》里的熱血規(guī)則會根據(jù)現(xiàn)狀改變，我們也希望在樓市的這一場“饑餓游戲”里，一些貌似既定的規(guī)則也能隨著調(diào)控的深入而發(fā)生改變。

    樓市下半場，隨著開盤量的增多，供求關(guān)系將發(fā)生逆轉(zhuǎn)。根據(jù)市場規(guī)律，供求關(guān)系和房價息息相關(guān),其邏輯在于，供求關(guān)系是否平衡，當(dāng)供小于求時，價格上升，消費者處于被動；當(dāng)供大于求時，價格下降，供求雙方的主導(dǎo)地位將被置換，消費者處于主動地位。現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，就是呈現(xiàn)出整體供大于求，局部供小于求的局勢。