二手房淡季不淡，火爆進(jìn)行中

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　　本地人：主攻150萬元房

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2012年7月，全市二手房成交套數(shù)達(dá)2.11萬套，環(huán)比增加9.4%、同比增加57.9%，為自2011年1月后成交首次重回2萬套水平，也是繼2012年4月起的持續(xù)第三個(gè)月回升。

　　二手房成交再創(chuàng)新高，主要原因在于上海本地及企業(yè)法人類買家需求上升。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)同時(shí)顯示，上述兩類買家7月二手房成交套數(shù)分別為1.21萬套和0.1萬套，比6月增加0.13萬套和0.08萬套，對(duì)成交套數(shù)提升的貢獻(xiàn)率達(dá)70.9%和41.8%；而其它省市買家的成交套數(shù)為0.77萬套，比,6月減少0.03萬套，對(duì)成交套數(shù)提升的貢獻(xiàn)率為-17.8%。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪表示，從上述二手房買家結(jié)構(gòu)變化可看出，非滬籍單身人士限購政策已發(fā)揮作用，外地買家的購房需求受到抑制。上海本地買家入市意愿提升，主要在于36-45歲人群需求釋放，這類買家應(yīng)為置換需求人群，在上海買家中占16.6%、比6月提高1個(gè)百分點(diǎn)。此外，56-65歲和65歲以上買家7月占比也有0.1%-0.4%提高。

　　外省人：聚焦外環(huán)外房

　　相反，外省市買家較集中的崇明、奉賢、嘉定、松江等外圍區(qū)域，7月二手房成交占比分別為1.85%、2.27%、5.45%和6.03%，分別比6月降低0.28%、0.03%、0.11%和0.17%。

此外，市北區(qū)域居住氛圍成熟、漲價(jià)情況較明顯的虹口、普陀、楊浦等區(qū)域，7月二手房成交占比均出現(xiàn)下降，降幅分別為0.19%、2.78%和0.10%，占比分別為3.64%、10.08%和5.82%。其它各區(qū)域中除原盧灣區(qū)外，成交占比均比6月提升，幅度在0.08%-0.85%不等。

　　盡管二手房出現(xiàn)反季熱銷行情，但從7月中下旬開始，成交降溫現(xiàn)象開始加劇。據(jù)漢宇地產(chǎn)數(shù)位門店經(jīng)理的反饋，近兩周的帶看和成交量均出現(xiàn)了15%-20%的萎縮，與之前狀況形成強(qiáng)烈反差。造成這種現(xiàn)象的因素主要在于：1、季節(jié)性因素深化的影響；2、宏觀調(diào)控從嚴(yán)導(dǎo)致非滬籍置業(yè)客戶群的減少；3、6月下旬和7月上旬成交量集中釋放。

　　價(jià)格：學(xué)區(qū)房漲勢最猛

　　成交量繼續(xù)上升，是對(duì)價(jià)格的一種強(qiáng)有力的支撐。

　　7月末，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部所監(jiān)測的全市40個(gè)標(biāo)桿二手樓盤中，大、中、小戶型中分別有8個(gè)、11個(gè)和7個(gè)樓盤售價(jià)比6月末上漲，幅度分別在2.3%-11.5%、2.3%-8.6%和1.9%-14.5%；無樓盤價(jià)格出現(xiàn)下跌。此外，在前期房源大批去化及業(yè)主惜售心理影響下，房源不足的情況也有所凸顯，大戶型有10個(gè)樓盤、小戶型有8個(gè)樓盤出現(xiàn)無房可賣。

　　葉厚彪表示，兩至三成樓盤價(jià)格上漲，為本年首次出現(xiàn)。而之前一次價(jià)格普漲為2012年4月末，當(dāng)時(shí)大、中、小戶型中分別有5個(gè)、4個(gè)和5個(gè)樓盤售價(jià)上漲，幅度分別在1.6%-4.4%、1.8%-6.3%和1.5%-6.3%。不論從上漲盤數(shù)量或是上漲幅度來看，此輪漲價(jià)都超出了前一輪，這意味著成交量價(jià)間的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)逐步增強(qiáng)，也反映出買賣雙方力量對(duì)比的變化。

　　學(xué)區(qū)房因其特殊屬性，漲幅更為明顯。如在楊浦控江板塊，目前非學(xué)區(qū)性質(zhì)二手房單價(jià)在2.2萬-2.3萬元，比6月末漲1000-2000元/平方米；而學(xué)區(qū)性質(zhì)二手房單價(jià)則達(dá)到2.6萬-2.7萬元，比6月末漲3000元/平方米。