2015房地產(chǎn)估價師《案例與分析》復(fù)習(xí)指導(dǎo)（8）

7.3.2 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別

現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法主要有下列3大區(qū)別：

（1）對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價時的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價作業(yè)期時的數(shù)額；而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬開發(fā)過程，預(yù)測他們在未來發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測。

（2）傳統(tǒng)方法不考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計算利息，計息期通常到開發(fā)完成時止，即既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售；而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項支出、收入發(fā)生的時間不同，即首先要將它們折算到同一時間點上的價值（最終是折算到估價時點上），然后再相加減。例如，評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2004年10月15日的價值，要將在未來發(fā)生的支出和收入都折算到2004年10月15日。如果預(yù)測該宗土地2007年10月15日開發(fā)完成后的房價（含地價）為5 000萬元，折現(xiàn)率為10%，則需將這5 000萬元折現(xiàn)到2004年10月15日，即在2004年10月15日來看的房價實際為5000/（1+10%）3=3 757（萬元）

（3）在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。所以，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含風(fēng)險收益部分（利潤率）。這樣處理是為了與投資項目評估中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致，便于比較。

7.3.3 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法的優(yōu)缺點

從理論上講，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算的結(jié)果比較精確，但比較復(fù)雜；傳統(tǒng)方法測算的結(jié)果比較粗略，但相對要簡單些。就它們的精確與粗略而言，在現(xiàn)實中可能不完全如此。這是因為現(xiàn)金流量折現(xiàn)法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到下列3點：①開發(fā)經(jīng)營期究竟多長要估計準(zhǔn)確；②各項支出、收入在何時發(fā)生要估計準(zhǔn)確；③各項支出、收入在其發(fā)生時所發(fā)生的數(shù)額要估計準(zhǔn)確。

由于存在眾多的未知因素和偶然因素會使預(yù)測偏離實際，準(zhǔn)確地預(yù)測是十分困難的。盡管如此，估價中宜采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。在難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時可采用傳統(tǒng)方法。

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