2015年房地產(chǎn)估價師制度與政策講義（6）

　　6.安置房屋的質(zhì)量要求

　　安置房必須符合城市規(guī)劃，符合有關(guān)勘察設(shè)計、建筑施工、建筑材料與構(gòu)配件等的國家、行業(yè)標準或規(guī)范

　　必須經(jīng)竣工驗收，取得工程質(zhì)量合格證書

　　屬住宅小區(qū)內(nèi)的商品房的，還須通過有關(guān)部門進行的綜合驗收

　　7.特殊情況的拆遷補償與安置

　　7.1 產(chǎn)權(quán)不明確房屋的補償與安置

　　產(chǎn)權(quán)不明的情況

　　無權(quán)屬證明

　　產(chǎn)權(quán)人下落不明

　　暫時無法確定產(chǎn)權(quán)的合法所有人

　　產(chǎn)權(quán)關(guān)系正在訴訟中

　　處理

　　辦理證據(jù)保全

　　辦理公證

　　對公證機關(guān)出具的法律文書要立案歸檔以備查用

　　7.2 抵押房屋的補償、安置（四步）

　　一要認定抵押的有效性

　　必須辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。未進行抵押登記的視為無效抵押

　　二是應(yīng)當及時通知抵押權(quán)人

　　三是能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認可

　　四是不能解除抵押關(guān)系的，法律規(guī)定的清償順序進行清償，不足清償?shù)?，按?dān)保法律規(guī)定向抵押人進行追償

　　7.3 公益事業(yè)房屋的補償

　　公益事業(yè)房屋的認定（兩個條件）

　　根據(jù)其服務(wù)對象，為大多數(shù)老百姓服務(wù)而非為特定人群服務(wù)，是共享性而非排他性

　　不以營利為目的

　　拆除時的處理

　　應(yīng)當根據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門的要求進行重新建設(shè)或者補償

　　如進行貨幣補償，通過評估確定其價格，一般采用成本法

　　7.4 臨時建筑的補償

　　概念

　　臨時建筑是指必須限期拆除、結(jié)構(gòu)簡易、臨時性的建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施

　　臨時建筑都有規(guī)定的使用期限

　　補償規(guī)定

　　超過批準期限的臨時建筑拆除時不予補償

　　未超過批準期限的臨時建筑，是合法建筑，按使用期限的殘存價值參考剩余期限給予適當補償

　　7.5 違章建筑的補償

　　概念

　　違章建筑是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物

　　判斷一建筑是否屬違章建筑，必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門確認，拆遷人或拆遷主管部門都沒有權(quán)力認定

　　對違章建設(shè)的拆遷規(guī)定

　　對拆遷違章建筑不予補償

　　對經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門處罰，允許保留的，待補辦手續(xù)后按合法建筑給予補償

　　【2007年真題】

　　建筑物是否屬違章建筑，應(yīng)由該建筑物所在地的（ ）認定
　　A．房屋權(quán)屬登記機關(guān)
　　B．縣級以上人民政府
　　C．房屋拆遷管理部門
　　D．城市規(guī)劃行政主管部門

　　【答案】D

　　【2007年真題】

　　在城市房屋拆遷補償安置中（ ）
　　A．產(chǎn)權(quán)不明確的房屋不予補償
　　B．已設(shè)定抵押的房屋，補償款應(yīng)直接付給抵押權(quán)人
　　C．未解除租賃關(guān)系的房屋，暫不補償
　　D．未超過使用期限的臨時建筑，應(yīng)給予適當補償

　　【答案】D
　　【解析】A產(chǎn)權(quán)不明確的房屋可以拆行補償，必須辦理證據(jù)保全與公證；B抵押的房屋如補償，必須直接付給被拆遷人，但必須經(jīng)抵押權(quán)人認可。C未解除租賃關(guān)系的房屋，也必須補償，但只能實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

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