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房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析課程講義(6)
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5.2.4 建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法
建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格可以采用成本法、市場(chǎng)法求取,也可以采用工程計(jì)價(jià)的方法求取,還可以通過政府或者其授權(quán)的部門公布的房屋重置價(jià)格、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格扣除其中可能包含的土地價(jià)格后的調(diào)整來求取。
重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法具體有下列4種:①單位比較法;②分部分項(xiàng)法;③工料測(cè)量法;④指數(shù)調(diào)整法。(本節(jié)以下內(nèi)容略)
5.3 房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成
下面以“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè),然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式為例,并從便于測(cè)算各構(gòu)成項(xiàng)目的金額的角度,來劃分房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。在這種情況下,房地產(chǎn)價(jià)格通常由7大項(xiàng)構(gòu)成:①土地取得成本;②開發(fā)成本;③管理費(fèi)用;④投資利息;⑤銷售費(fèi)用;⑥銷售稅費(fèi);⑦開發(fā)利潤(rùn)。
5.3.1 土地取得成本
土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等。在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下,土地取得成本一般是由購(gòu)置土地的價(jià)款和在購(gòu)置時(shí)應(yīng)由開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(fèi)(如契稅、交易手續(xù)費(fèi))構(gòu)成。在目前情況下,土地取得成本的構(gòu)成根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑,可分為下列3種:
?。?)通過征用農(nóng)地取得的,土地取得成本包括農(nóng)地征用中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。農(nóng)地征用中發(fā)生的費(fèi)用,參見本章第6節(jié)的有關(guān)內(nèi)容。
(2)通過在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得的,土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用,參見本章第6節(jié)的有關(guān)內(nèi)容。
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