房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析課程講義（5）

　　5.2.2　重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路

　　求取房地的重新購(gòu)建價(jià)格有兩大路徑，一是模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)過程，采用成本法來求??；二是是先求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格，再求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，然后相加。

　　求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格，通常是假設(shè)土地上的建筑物不存在，再采用市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等求取其重新購(gòu)置價(jià)格，這特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)的土地難以求取其重新開發(fā)成本時(shí)。求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格，也可采用成本法求取其重新開發(fā)成本。

　　求取建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格，是假設(shè)舊建筑物所在的土地已取得，且此土地為空地，但除了舊建筑物不存在之外，其他的狀況均維持不變，然后在此空地上重新建造與舊建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和正常利潤(rùn)，即為建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格；或是設(shè)想將建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，由建筑承包商將直接可使用的建筑物移交給發(fā)包人，在這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的費(fèi)用，再加上發(fā)包人應(yīng)負(fù)擔(dān)的正常費(fèi)用、稅金和利潤(rùn)，即為建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格。

　　5.2.3　建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式

　　建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格有重置價(jià)格和重建價(jià)格兩種：

　　（1）重置價(jià)格又稱重置成本，是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。

　　（2）重建價(jià)格又稱重建成本，是采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。這種重新建造方式可形象地稱為“復(fù)制”。重建價(jià)格進(jìn)一步來說，是在原址，按照原規(guī)模和建筑形式，使用與原建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備相同的新的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備，采用原建筑技術(shù)和工藝等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與原建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。

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