房地產(chǎn)估價師《案例分析》第三章沖刺內(nèi)容（13）

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)損害造成的損失分析

　　1、房地產(chǎn)損害的分類

　　1）房地產(chǎn)損害的分類。①按受損部位分類：實物損害，具體又可分為實體損害和功能損害；權(quán)益損害；還有區(qū)位損害，也可稱為環(huán)境損害。目前大家比較容易做的是實物損害。②可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害。

　　修復(fù)費用≤損害前的房地產(chǎn)價值-損害后的房地產(chǎn)價值（修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)增值額的），是可修復(fù)的；

　　修復(fù)費用>損害前的房地產(chǎn)價值-損害后的房地產(chǎn)價值，是不可修復(fù)的。

　?、蹠簳r性的損害和永久性的損害。

　　現(xiàn)實中，一個損害賠償估價里面，可能是綜合性的，既有實物方面的損害，也有其他方面的損害。

　　2、損害的賠償金額。

　　1）對于可修復(fù)的損害賠償金額=修復(fù)費用+相關(guān)經(jīng)濟損失；

　　2）對于不可修復(fù)的損害賠償?shù)慕痤~=房地產(chǎn)價值的減損額=損害前的房地產(chǎn)價值減-損害后的房地產(chǎn)價值；

　　3）對于可在一定程度上修復(fù)，但不能完全恢復(fù)房地產(chǎn)價值的損害賠償金額=部分修復(fù)費用＋房地產(chǎn)價值減損額＋相關(guān)經(jīng)濟損失；

　　4）如果是造成不可挽回損失的，賠償金額為重置成本。

　　3、房地產(chǎn)損害賠償估價內(nèi)涵及特點

　?。?）房地產(chǎn)損害賠償評估內(nèi)涵。房地產(chǎn)損害賠償評估是房屋本身損害貶值和房屋貶值引起占用土地經(jīng)濟價值貶值的共同體貶值評估。

　　房地產(chǎn)損害評估主要有賠償性房地產(chǎn)損害評估、房地產(chǎn)價值減損評估、各種類型的房屋質(zhì)量缺陷損失評估等。

　?。?）房地產(chǎn)損害賠償評估價值定義

　　房地產(chǎn)損害賠償評估價值標準采用公開的市場價值標準。

　　商品房的質(zhì)量缺陷評估的價值定義應(yīng)當(dāng)是估價時點的商品房實體缺陷狀況、權(quán)利缺陷狀況、區(qū)位缺陷狀況所造成的商品房價值減損的市場值。

　?。?）損害賠償估價的特點

　?、僬齼r值評估與負價值評估。

　?、诓粌H包括負價值評估，通常還包括相關(guān)經(jīng)濟損失評估。

　?、郦氁粺o二性更強，難以尋找到類似損害的賠償實例。

　　④對建筑等專業(yè)知識要求更高，大量的需要專業(yè)幫助，需要損害程度方面的鑒定。 ⑤損害當(dāng)事人雙方對估價結(jié)果都很關(guān)注，要求估價更加精確，說服力更強。

　?、尥ǔＰ枰鐾プ髯C，作為專家證人，要求較強的語言表達能力。

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